Vamos a darlo por hecho: somos conscientes de que no en todo terreno se puede construir y, aunque se pueda, no se puede edificar cualquier cosa ni dar a la construcción cualquier uso. Por supuesto, la parcela que os ha enamorado, el solar que habéis visto, al menos está en suelo urbanizado, que forma parte, por ejemplo, de un Programa de Actuación Urbanística (PAU).
Habrá, por lo tanto, una serie de requisitos no solamente de uso (en nuestro caso, destinado a viviendas) sino de edificabilidad máxima, tipología de la vivienda (unifamiliar, adosados o pareados, etc.), etc. Todavía no estudiaremos la norma en profundidad, pero sí, al menos, deberemos saber si podemos levantar el chalet que queremos y que necesitamos: si hay que tener previstas obligatoriamente una o dos plazas de garaje en el sótano, la altura máxima, el total de metros cuadrados que podemos construir, si podemos habilitar una buhardilla como espacio vividero, si deberemos instalar algún dispositivo para las energías renovables…
Esto nos permitirá saber si nuestra idea de casa nueva, ya sea habitual o segunda residencia, es compatible con la parcela que pensamos adquirir.
El precio, por supuesto, es importante, en cuanto parte del coste total. Y es muy variable: mientras que no es difícil encontrar un terreno en la sierra de Madrid de 800 metros cuadrados por entre 70.000 y 120.000 euros, perfecto para una casa de fin de semana con su amplio jardín y alejado de todo núcleo urbano, un solar ubicado en un barrio de Getafe en pleno desarrollo, de tan solo 200 metros cuadrados, destinado a adosados, puede llegar a los 200.000 euros: 4 veces más pequeño, pero tres veces más caro. Por supuesto, si pensamos en adquirir un solar en pleno barrio de El Viso en Madrid, hay que contar con 6 millones de euros por menos de 400 metros cuadrados.
Por esto, hay que tener en cuenta siempre tres factores: a) si la ubicación se adapta a nuestras necesidades (colegios cercanos, transporte público, distancias, comercios, etc.), b) qué vamos a poder construir en él y c) cuánto podrá costar la casa que en él se vaya a construir.
A tener en cuenta:
1. Al precio de la parcela, sumemos:
a) el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6%)
b) los gastos de notaría y del Registro de la Propiedad,
c) el IBI que comenzaremos a pagar (primero por el valor del suelo, luego ya de la casa finalizada).
d) una tasa que existe en algunos ayuntamientos para desbrozar la parcela antes del verano, ante riesgo de incendios, si no lo haces tú mismo,
e) alguna cantidad que pueda quedar pendiente ante la Junta de Compensación.
Por supuesto, deberemos verificar todo en el Ayuntamiento y en el Registro de la Propiedad correspondientes.
2. Debemos estar atentos a que no se encuentre hipotecada o tenga algún embargo preventivo, o carga de algún tipo.
3. OJO. Casi siempre terminaremos construyendo todo lo que la normativa nos permita. Y es que, a medida que el arquitecto te enseñe los planos y te veas casi viviendo ahí (salvo que la diferencia sea muy importante o prohibitiva), es difícil renunciar a ese salón grande que te ha diseñado, a una terraza más amplia, a un dormitorio más…
4. OJO. Las entidades bancarias NO suelen conceder hipotecas para la adquisición de suelo. No, al menos, a nosotros: cosa distinta es que se trate de la financiación a una promotora para la edificación de un complejo de pisos, una urbanización, etc. (que, por otro lado, ya habrán ido vendiendo pisos sobre plano ante de comenzar, lo que supone de por sí una garantía para el banco). En caso de impago, los bancos saben bien que el suelo, sobre todo si se trata de una pequeña parcela, no es un activo que les sea especialmente rentable ni que puedan vender con facilidad.
Vamos ahora, muy brevemente, a la Fase 2: la elaboración del proyecto.
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