El libro de órdenes

El Arquitecto, como Director Facultativo de obra tiene la responsabilidad de velar por la fidelidad de la obra conforme al proyecto en aspectos esenciales.

Por su parte, el Arquitecto Técnico (o Aparejador), hará lo propio en su campo, como Director de Ejecución de la obra.

Ambas actuaciones se reflejarán en el Libro de Órdenes y Asistencias. Por compararlo de manera muy sencilla, podemos decir que es algo parecido al cuaderno de comunicaciones que tienen los padres con la escuela de sus hijos. Hoy parece un poco rudimentario, teniendo en cuenta que las escuelas tienen ya implementados sistemas más avanzados, de manera telemática.

Seguir leyendo….

Seguir leyendo “El libro de órdenes”

Acciones y plazos en materia de edificación

No pretendemos ser exhaustivos sino divulgativos.

Empezaremos diciendo que son tres los tipos de acciones civiles que se suelen emprender por o contra los agentes de la edificación.

   1.- Las acciones que encajan dentro de la LOEresponsabilidad de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio.

Aquí, hay tres plazos distintos dependiendo de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios. Veamos:

  • El constructor,durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución  de la terminación o acabados de la obra.

Así, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica,negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan, incluso de las subcontratas (que, a estos efectos, no se consideran “agentes de la edificación”, por lo que no se puede accionar directamente contra éstas).También responderá directamente de los daños causados por las deficiencias delos productos de construcción adquiridos o aceptados por él.

  • Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad.
  • Todos los agentes durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio: cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad.

Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años desde la producción de los daños. Esto de “desde la producción de los daños” no siempre es tan sencillo en la práctica: ¿cuándo podemos decir que se han producido? Normalmente, cuando aparecen los daños de manera evidente.

   2.- Responsabilidad contractual. Esto no viene regulado por la LOE, sino por el Código Civil. Acudiremos al Libro IV, Título II y, en concreto, a los artículos 1091, 1101, 1124, y 1258. En resumen: que los contratos tienen fuerza de ley y deben cumplirse, que quien incumpla una obligación queda sujeto a indemnizar los daños y perjuicios causados, que las partes del contrato se obligan tanto a lo pactado expresamente como a las consecuencias que ello implique y que el perjudicado por el incumplimiento de la otra parte puede escoger entre exigir que cumpla o resolver el contrato siendo resarcido por daños y perjuicios.

Bien. Lo que se pide aquí, entonces, es que se cumpla con lo que debió hacer la otra parte.

Los casos más frecuentes consisten en trabajos que se han podido ejecutar correctamente, esto es, sin defectos, sin vicios pero que, aun así, no se ha cumplido con lo contratado: el baño está muy bien hecho pero me lo han puesto en medio del salón; el garaje está muy bien aislado, sí, pero no había pedido un garaje sino una piscina; me han entregado la obra perfectamente terminada pero un año y medio más tarde y el contrato contempla una penalización por este retraso, que quiero reclamar.

Cuando quien incumple es el promotor porque no paga al contratista o a los técnicos en los plazos pactados, también será esta la vía para reclamar su dinero.

   3.- Responsabilidad extracontractual.

Aquí no existe contrato pero, aun así, cabe reclamar un daño.¿Cómo es esto? Pensemos en vecinos, edificios colindantes o adyacentes, etc: ningún contrato vincula a la persona que sufre el daño a la persona que lo produce; pero el daño existe y, con él, la posibilidad de reclamar.

Aquí, como en todo dañoextracontractual, acudiremos al art.1.902 CC:El que por acción u omisión causa dañoa otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el dañocausado”.

¿Cuál es el plazo para ejercer estas acciones?

Ya se nos había escapado más arriba que las acciones para exigir las responsabilidades entre agentes dela edificación según la LOE (art. 18.1) prescriben a los 2 años desde la producción o la aparición de los daños.

Idéntico plazo para que un agente condenado pueda repetir contra otros agentes presuntamente responsables (dado que es responsabilidad solidaria) o para que las aseguradoras repitan contra estos. Se debe computar desde la sentencia firme que condene al responsable a indemnizar los daños, o desde que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial. Esto habrá que explicarlo mejor, sospecho: será más adelante, cuando toque abordar el tipo de responsabilidad que existe entre los agentes (solidaria).

En el caso de la responsabilidad contractual, el plazo es de 5 años (art. 1964.2 CC). No, ya no son 15 años: esto se modificó por la Ley 42/2015.

En el caso de responsabilidad extracontractual, el plazo será de 1 año (art. 1968.2 CC)

Ignacio Molano Ponce de León.

El aparejador

Existen ciertas burlas entre los diversos agentes de la edificación  sobre el hecho de que, al final, toda responsabilidad recae sobre el aparejador, que recibe a veces un mote que no vamos a reproducir aquí. O quizá otro día.

El aparejador es el título necesario para ser el director de la ejecución de la obra. El director facultativo lo puede ser también de la ejecución, pero son dos tareas que por prudencia se suelen desarrollar por dos personas distintas. El arquitecto,desde luego, casi siempre preferirá que la dirección de ejecución la lleve siempre otro.

¿Cuáles son las obligaciones del director de la ejecución de la obra? (art.13 LOE)

   Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.     

   Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.     

   Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.    

    Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.   El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento

    Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Esto es, supervisar y vigilar que la obra se vaya a ejecutar de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones que vaya dando el arquitecto,vigilando que los materiales recibidos sean los previstos y se coloquen e instalen correctamente así como firmar, también, junto con el arquitecto, los certificados que corresponden a cada etapa.

Decíamos al resumir la función del director facultativo que, en muchas ocasiones, la responsabilidad recae sobre el director de la ejecución: si el arquitecto acredita que el proyecto contempla lo necesario, la ejecución no se habría llevado a cabo correctamente, y si no se puede ir contr ala constructora porque ésta a su vez era supervisada por el aparejador, y éste no se ha percatado de los errores, la culpa recaerá sobre éste. Sobre el aparejador. Por no haber conseguido que el proyecto se desarrollase correctamente como era su deber.

La Sentencia del TS de 19 de mayo de 2006 dice que la vigilancia para que la construcción se adecue al proyecto técnico ya las «buenas normas» de la construcción, así como en lo relativo a la utilización de materiales, realización de mezclas de productos, etc.,corresponde al aparejador en su concreción constante en la obra.

En próximos posts repasaremos algunas sentencias.