Fase 5: Fase de Ejecución de la obra

La ejecución de la obra es la fase de más bonita y, a la vez, delicada, de la aventura de la autopromoción.

En esto consistía todo: en ver cómo se levanta nuestra futura vivienda. Con el constructor habremos firmado un contrato (que conviene revisar bien), y existe el compromiso de ver terminada la obra en un plazo determinado. Una vivienda unifamiliar que no revista complejidad se puede terminar en 6-8 meses. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el constructor terceriza determinados oficios (normalmente el electricista, el instalador del sistema de calefacción): la cada vez mayor complejidad de estos elementos (aerotermia, la exigencia de obtener certificaciones varias por especialistas acreditados) hace además conveniente que así sea. Y, en ocasiones, tu obra se solapará con otras, por no ser su único cliente, ni el de todos estos oficios tercerizados, y eso supone retrasos: imaginemos que la constructora tiene solamente una excavadora, y que cuando iba a comenzar tu obra se encuentra terminando de demoler una casa, o de mover la tierra de una obra anterior que ha sufrido algún retraso. Son cosas que pasan en todos los sectores.

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Paciencia… pero atentos.

Por esto, la fase de ejecución es, también, el momento de la impaciencia: también los abogados o lo médicos tenemos, a veces, que cancelar una cita porque nos han llamado para un asunto urgente. No hay que desesperar. Cosa distinta es que, a medida que transcurren las semanas, vayamos viendo que la obra no avanza.

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Fase 1: Elección y adquisición del terreno

Vamos a darlo por hecho: somos conscientes de que no en todo terreno se puede construir y, aunque se pueda, no se puede edificar cualquier cosa ni dar a la construcción cualquier uso. Por supuesto, la parcela que os ha enamorado, el solar que habéis visto, al menos está en suelo urbanizado, que forma parte, por ejemplo, de un Programa de Actuación Urbanística (PAU).

Habrá, por lo tanto, una serie de requisitos no solamente de uso (en nuestro caso, destinado a viviendas) sino de edificabilidad máxima, tipología de la vivienda (unifamiliar, adosados o pareados, etc.), etc. Todavía no estudiaremos la norma en profundidad, pero sí, al menos, deberemos saber si podemos levantar el chalet que queremos y que necesitamos: si hay que tener previstas obligatoriamente una o dos plazas de garaje en el sótano, la altura máxima, el total de metros cuadrados que podemos construir, si podemos habilitar una buhardilla como espacio vividero, si deberemos instalar algún dispositivo para las energías renovables…

Esto nos permitirá saber si nuestra idea de casa nueva, ya sea habitual o segunda residencia, es compatible con la parcela que pensamos adquirir.

El precio, por supuesto, es importante, en cuanto parte del coste total. Y es muy variable: mientras que no es difícil encontrar un terreno en la sierra de Madrid de 800 metros cuadrados por entre 70.000 y 120.000 euros, perfecto para una casa de fin de semana con su amplio jardín y alejado de todo núcleo urbano, un solar ubicado en un barrio de Getafe en pleno desarrollo, de tan solo 200 metros cuadrados, destinado a adosados, puede llegar a los 200.000 euros: 4 veces más pequeño, pero tres veces más caro. Por supuesto, si pensamos en adquirir un solar en pleno barrio de El Viso en Madrid, hay que contar con 6 millones de euros por menos de 400 metros cuadrados.

Por esto, hay que tener en cuenta siempre tres factores: a) si la ubicación se adapta a nuestras necesidades (colegios cercanos, transporte público, distancias, comercios, etc.), b) qué vamos a poder construir en él y c) cuánto podrá costar la casa que en él se vaya a construir.

A tener en cuenta:

1. Al precio de la parcela, sumemos:

a) el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6%)

b) los gastos de notaría y del Registro de la Propiedad,

c) el IBI que comenzaremos a pagar (primero por el valor del suelo, luego ya de la casa finalizada).

d) una tasa que existe en algunos ayuntamientos para desbrozar la parcela antes del verano, ante riesgo de incendios, si no lo haces tú mismo,

e) alguna cantidad que pueda quedar pendiente ante la Junta de Compensación.

Por supuesto, deberemos verificar todo en el Ayuntamiento y en el Registro de la Propiedad correspondientes.

2. Debemos estar atentos a que no se encuentre hipotecada o tenga algún embargo preventivo, o carga de algún tipo.

3. OJO. Casi siempre terminaremos construyendo todo lo que la normativa nos permita. Y es que, a medida que el arquitecto te enseñe los planos y te veas casi viviendo ahí (salvo que la diferencia sea muy importante o prohibitiva), es difícil renunciar a ese salón grande que te ha diseñado, a una terraza más amplia, a un dormitorio más…

4. OJO. Las entidades bancarias NO suelen conceder hipotecas para la adquisición de suelo. No, al menos, a nosotros: cosa distinta es que se trate de la financiación a una promotora para la edificación de un complejo de pisos, una urbanización, etc. (que, por otro lado, ya habrán ido vendiendo pisos sobre plano ante de comenzar, lo que supone de por sí una garantía para el banco). En caso de impago, los bancos saben bien que el suelo, sobre todo si se trata de una pequeña parcela, no es un activo que les sea especialmente rentable ni que puedan vender con facilidad.

 

Vamos ahora, muy brevemente, a la Fase 2: la elaboración del proyecto.

3. Fases de la autopromoción

Vamos a resumir el proceso al que se verá abocado el Autopromotor en una serie de fases:

  1. Fase de elección y adquisición del terreno
  2. Fase de elaboración del Proyecto
  3. Fase de obtención de la Licencia de Obras
  4. Fase de búsqueda de Financiación
  5. Fase de Ejecución de la Obra
  6. Fase de Fin de Obra
  7. Bonus track: los seguros

Veremos que las Fases 3, 4 y 5 no son consecutivas, sino que se deberían solapar, esto es, son simultáneas.

Podéis ir pinchando en cada una de ellas.

 

1. Introducción a la autopromoción de vivienda

Descubrir un terreno en un lugar que te encanta e imaginar que tu nueva casa se levantará un día sobre él. Esto es lo que lleva a muchas personas a gestionar por sí mismas todo lo necesario para que el sueño se cumpla.

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Ni visitar una vivienda puesta a la venta por un particular o inmobiliaria ni comprársela a una promotora ni entrar en una cooperativa: poder diseñar tu nuevo hogar, totalmente pensado para tus necesidades, tu forma de vivir, o tu segunda residencia.

Tras la ilusión inicial, hay que ponerse a ello. Y conlleva más de un quebradero de cabeza. Esto es ser autopromotor. De todo ello nos podemos ocupar para tu tranquilidad, porque existen muchas cautelas legales y obstáculos que irán surgiendo.

Resumidamente, indicamos a continuación las principales decisiones a adoptar, que iremos desgranando:

  • Elegir el terreno. Conocer la normativa urbanística y qué puedes edificar exactamente (edificabilidad, ocupación, retranqueos), asegurarnos del estado de cargas y gravámenes, evaluar si su precio es o no excesivo teniendo en cuenta el tipo de vivienda que podrás edificar en él y el coste total del proyecto.
  • Elegir el equipo técnico. Necesitarás un arquitecto proyectista, que será también quien esté a cargo de la dirección facultativa de la obra, y de un aparejador, a cargo de la ejecución de la obra. Hay que elegir muy bien.
  • Pensar cómo queremos que sea nuestra casa en función de nuestras necesidades y, por qué no, de nuestros caprichos. Ya habrá tiempo de recortar. Se trata de ir haciendo un proyecto.
  • Elegir la constructora. Será la empresa que se ocupe de la ejecución material. Conviene tantear a varias: nos harán un presupuesto que revisaremos y compararemos.

Además, a lo largo de todo el proceso, habrá muchas gestiones que realizar. Si muchas las deberá realizar el propio arquitecto, algunas os corresponderán a vosotros:

  • Papeleos y gestiones varias: a lo largo de todo el proceso deberán gestionarse varias cosas, desde la solicitud de la licencia de obra, pasando por el pago de tasas y del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) hasta la obtención de una hipoteca para autopromotores. Se firmarán contratos que deben estudiarse con atención, etc. En cualquier caso, no podemos desentendernos. Hay que estar ahí, pendientes. Aquí, un listado de los principales trámites a lo largo de todo el proyecto.

Gracias a nuestra experiencia en el sector, estamos en disposición de asesorar el conjunto de la operación, revisando, estudiando o redactando los documentos necesarios, liquidar impuestos, acompañarte al notario, así como de proponer empresas y profesionales de solvencia y profesionalidad demostradas.

Cuanto mejor acompañados estéis en todo el proceso, más disminuirá el margen de error a la hora de elegir, decidir, gestionar. Los errores cuestan dinero y suelen suponer importantes retrasos cuando no, directamente, verse inmersos en un tremendo problema cuyas consecuencias nos persigan de por vida.

En próximos posts explicaremos el proceso, daremos una serie de consejos y haremos ciertas advertencias que, en su conjunto, dan solamente una ligera idea de las complicaciones que pueden traer este tipo de operación.

¿Quieres conocer algunas de las ventajas y desventajas de la autopromoción? AQUÍ.

Tras adquirir la parcela adecuada, la siguiente fase será la de elaborar el proyecto: pensar la vivienda según nuestras necesidades y nuestra capacidad económica. Para ello, habremos de elegir al arquitecto.