Fase 3: Obtención de la licencia de obra

Elaborado el Proyecto y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos que corresponda,  deberá presentarse en el Ayuntamiento y abonar una tasa por su gestión (no confundir con el ICIO).

CONSEJO: un buen arquitecto irá previamente a enseñar al técnico municipal el borrador, para recibir su opinión. Es posible que falte algo que tengan costumbre de solicitar siempre, que alguna distribución no “guste” y haya que modificarse. Mejor modificar ahora que todavía no se ha presentado nada oficialmente y se está a tiempo de rectificar. Cuando finalmente se presente el Proyecto Básico, habrá de incluirse el estudio geotécnico y topográfico del suelo. Es una exigencia formal pero, a la vez, es necesario para conocer el tipo de suelo que habrá que excavar y cómo deberá ser la cimentación.

El plazo de concesión de la licencia depende de cada Ayuntamiento. No nos fiemos de su normativa: puede decir que se resolverá en 3 meses, pero tardar 7.

Es posible que a pesar de la visita al técnico, haya algo que rectificar, en el plazo de un mes que nos concedan: un garaje que no puede tener las plazas obligatorias en línea, unas buhardilla dedicada a instalaciones demasiado grande sin que se justifique esa superficie….

En los meses que han pasado, hemos tenido que ir avanzando en tres líneas distintas:

  1. tantear a varios bancos,
  2. avanzar en el Proyecto de Ejecución con todas las mediciones, y
  3. buscar un constructor

Aquí viene, quizá, el momento más complicado.

Y es que el Proyecto de Ejecución lleva su tiempo: las mediciones consisten en reflejar los metros cúbicos de movimiento de tierras, cada metro cuadrado de parqué, de armarios empotrados, de azulejos, de solado de balcones y terrazas, de hormigón, de tejas, de yeso de los techos, de pladur, de ventana, cada metro lineal de barandilla, de tubería, el número de tomas de corriente, interruptores y conmutadores… todo. Y, además, una memoria, el listado de toda la normativa que regula cada material… El Proyecto de Ejecución completo puede tener unas 200 páginas.

Cuidado: Algunos Ayuntamientos conceden licencia con el Básico, como estamos diciendo aquí, pero algunos lo conceden ya cuando se tenga el de Ejecución completo: nos supone una pérdida de tiempo, porque hay que esperar a tenerlo para solicitar la licencia, y luego esperar a que la concedan, mientras que en el caso que estamos exponiendo por ser el más habitual, se avanza mientras se espera la licencia. Hay que informarse bien de los trámites y requisitos para organizarse de la mejor manera posible.

Este es el momento más complicado, decíamos. ¿Por qué?

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Porque no obtendremos presupuesto de los constructores sin que todas las mediciones estén terminadas y se las hayamos enviado. Ni tendremos constructor todavía, ni sabremos el coste definitivo de la obra.

A la vez, no podremos ir al banco a solicitar la hipoteca si no sabemos cuánta financiación necesitaremos. Pero es que el banco tampoco podrá decirnos cuánto nos va a conceder si no le presentamos el presupuesto y el Proyecto de Ejecución visado por el Colegio de Arquitectos.

Al menos, podremos tantear: ir presentando los documentos que necesitaremos para que el banco analice el riesgo (nuestra capacidad económica) y proponer un importe, aunque no sea el definitivo y el periodo de devolución del préstamo para ver los tipos de interés y la cuota que nos supondrá mensualmente.

Con las mediciones terminadas, el consejo, si no conocemos a ningún constructor de confianza, es hacer una licitación: pedir presupuesto al menos a tres empresas constructoras.

Ya sabéis: como en todo, ni la más cara ni la más barata. Pero no nos fijemos solamente del precio. Nuestra experiencia nos permite tener en cuenta otros factores. Hablaremos de ello en otro apartado.

En ORBEA & ASOCIADOS conocemos profesionalmente a un buen número de arquitectos, aparejadores y constructores (¡tanto para lo bueno como para lo malo!). Nuestra experiencia nos permite hacer recomendaciones. Contactos en cuyas manos pondríamos nuestra casa: incluso lo hemos hecho realmente.

Fase 2: Elaboración del Proyecto

Si hemos decidido comprar el terreno y ya es nuestro, habrá que ponerse a diseñar la vivienda que deseamos. Ahora sí habrá que estudiar a fondo la normativa urbanística.

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Esto es tarea del Arquitecto (hablaremos en otro apartado de la elección de los profesionales). Podéis saber más sobre el cometido del Arquitecto AQUÍ.

El proyecto que se propondrá al Ayuntamiento deberá ser muy meticuloso no sólo para evitar pérdidas de tiempo en subsanaciones (en general suele ocurrir de todas formas), sino porque con algunos “trucos” podemos dotar a la vivienda de algunos metros cuadrados más que pueden hacer una gran diferencia.

Es un momento lleno de ilusión: en conversaciones con el Arquitecto, vamos dando forma a nuestra casa, vamos dibujando y, por primera vez, podemos imaginarla con un plano delante.

En esta fase, deben tomarse ya las decisiones de los futuros moradores para atender sus necesidades: las habitaciones que harán falta según el número de miembros de la familia, los espacios para teletrabajar, el lugar de celebraciones familiares, si habrá piscina, y toda una serie de decisiones en las que se buscará el equilibrio entre funcionalidad, coste económico y estética.

Hay estructuras, por ejemplo, que permiten un mayor lucimiento u originalidad de la edificación que, sin embargo, encarece mucho el precio, y que no van a conseguir una mejor distribución interior. Cuestión de prioridades, por lo tanto.

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Lo que se hace en esta fase es el llamado Proyecto Básico: se diseña la casa, con cuantos borradores de planos sean necesarios hasta encontrarnos cómodos (¡o entusiasmados!) con el resultado, y luego se plasma en un documento que detallará con exactitud los metros cuadrados de cada espacio y cada planta, las alturas, los retranqueos y distancias entre casas o parcelas vecinas, materiales de fachada y de urbanización exterior, etc.

Lo siguiente será un momento complejo. Mientras iniciamos la Fase 3 ( obtener la licencia de obra) , debemos conseguir un constructor de confianza, decidir los detalles constructotivos y los materiales para ajustarnos al presupuesto que tengamos pensado y conseguir financiación (Fase 4).

1. Introducción a la autopromoción de vivienda

Descubrir un terreno en un lugar que te encanta e imaginar que tu nueva casa se levantará un día sobre él. Esto es lo que lleva a muchas personas a gestionar por sí mismas todo lo necesario para que el sueño se cumpla.

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Ni visitar una vivienda puesta a la venta por un particular o inmobiliaria ni comprársela a una promotora ni entrar en una cooperativa: poder diseñar tu nuevo hogar, totalmente pensado para tus necesidades, tu forma de vivir, o tu segunda residencia.

Tras la ilusión inicial, hay que ponerse a ello. Y conlleva más de un quebradero de cabeza. Esto es ser autopromotor. De todo ello nos podemos ocupar para tu tranquilidad, porque existen muchas cautelas legales y obstáculos que irán surgiendo.

Resumidamente, indicamos a continuación las principales decisiones a adoptar, que iremos desgranando:

  • Elegir el terreno. Conocer la normativa urbanística y qué puedes edificar exactamente (edificabilidad, ocupación, retranqueos), asegurarnos del estado de cargas y gravámenes, evaluar si su precio es o no excesivo teniendo en cuenta el tipo de vivienda que podrás edificar en él y el coste total del proyecto.
  • Elegir el equipo técnico. Necesitarás un arquitecto proyectista, que será también quien esté a cargo de la dirección facultativa de la obra, y de un aparejador, a cargo de la ejecución de la obra. Hay que elegir muy bien.
  • Pensar cómo queremos que sea nuestra casa en función de nuestras necesidades y, por qué no, de nuestros caprichos. Ya habrá tiempo de recortar. Se trata de ir haciendo un proyecto.
  • Elegir la constructora. Será la empresa que se ocupe de la ejecución material. Conviene tantear a varias: nos harán un presupuesto que revisaremos y compararemos.

Además, a lo largo de todo el proceso, habrá muchas gestiones que realizar. Si muchas las deberá realizar el propio arquitecto, algunas os corresponderán a vosotros:

  • Papeleos y gestiones varias: a lo largo de todo el proceso deberán gestionarse varias cosas, desde la solicitud de la licencia de obra, pasando por el pago de tasas y del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) hasta la obtención de una hipoteca para autopromotores. Se firmarán contratos que deben estudiarse con atención, etc. En cualquier caso, no podemos desentendernos. Hay que estar ahí, pendientes. Aquí, un listado de los principales trámites a lo largo de todo el proyecto.

Gracias a nuestra experiencia en el sector, estamos en disposición de asesorar el conjunto de la operación, revisando, estudiando o redactando los documentos necesarios, liquidar impuestos, acompañarte al notario, así como de proponer empresas y profesionales de solvencia y profesionalidad demostradas.

Cuanto mejor acompañados estéis en todo el proceso, más disminuirá el margen de error a la hora de elegir, decidir, gestionar. Los errores cuestan dinero y suelen suponer importantes retrasos cuando no, directamente, verse inmersos en un tremendo problema cuyas consecuencias nos persigan de por vida.

En próximos posts explicaremos el proceso, daremos una serie de consejos y haremos ciertas advertencias que, en su conjunto, dan solamente una ligera idea de las complicaciones que pueden traer este tipo de operación.

¿Quieres conocer algunas de las ventajas y desventajas de la autopromoción? AQUÍ.

Tras adquirir la parcela adecuada, la siguiente fase será la de elaborar el proyecto: pensar la vivienda según nuestras necesidades y nuestra capacidad económica. Para ello, habremos de elegir al arquitecto.

Declaración de concurso del contratista y acción directa contra la promotora de la obra

Existe una situación preocupante para muchos subcontratistas, tanto por el impacto económico que les puede suponer, como por tratarse de una circunstancia relativamente habitual que genera mucha incertidumbre: la falta de pago de lo adeudado por el contratista cuando, además, se tienen noticias de su próximo concurso.

En una entrada anterior habíamos abordado el art. 1597 CC. Ahora lo haremos en relación con la especial circunstancia del concurso.

¿Cómo influye un concurso en la acción directa del 1597 CC? ¿Si la subcontratista demanda a la promotora, qué consecuencias puede tener que la contratista haya iniciado un concurso de acreedores?

El miedo se resume en una pregunta: “¿al final me quedaré sin cobrar?”

Antes, debemos asomarnos a la Ley Concursal 38/2011, dado que hace mención expresa al 1597 CC.

El art. 50.3 LC dice que:

“Los jueces de primera instancia no admitirán a trámite las demandas que se presenten desde la declaración del concurso hasta su conclusión, en las que se ejercite la acción que se reconoce a los que pusieren su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente contra el dueño de la obra en los términos previstos en el artículo 1597 del Código Civil. De admitirse, será de aplicación lo dispuesto en el último inciso del primer apartado de este artículo.”

A su vez, el art. 51 bis.2, señala que:

Declarado el concurso y hasta su conclusión, quedarán en suspenso los procedimientos iniciados con anterioridad en los que se hubiera ejercitado la acción que se reconoce a los que pusieren su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente contra el dueño de la obra en los términos previstos en el artículo 1597 del Código Civil.

Existen dos principios en derecho concursal que debemos sacar a colación: el de universalidad de la masa del concurso (todos los acreedores del deudor quedarán integrados en la masa pasiva del concurso) y el latinajo “pars conditio creditorum” (esto es, paridad de tratamiento en igualdad de condiciones para los acreedores).

Pues bien. El TS manifiesta que la acción del subcontratista contra el dueño de la obra, con base en el artículo 1.597 del Código Civil , cede a favor de la masa activa del concurso del contratista en el supuesto de que no se haya hecho efectivo antes de la declaración del concurso, precisando que el requerimiento extrajudicial al dueño de la obra no supone el ejercicio de la acción (SSTS 657/1997, de 17 de julio y núm. 300/2008, de 8 de mayo), aunque lleva consigo una exigencia de conducta o abstención hacia el destinatario: que el promotor no puede ya abonar cantidad alguna al contratista que corresponda a lo reclamado por el subcontratista en su burofax. Todo ello en el mismo sentido que la Sentencia TS de 21 de mayo de 2.013.

Lo fundamenta así en su TS de 11 de diciembre de 2013 (5826/2013):

Uno de los principios universales que inspira todo sistema concursal es la alteración sustancial de las relaciones jurídicas preexistentes, dentro del marco de la norma concursal. La concurrencia, en un procedimiento de insolvencia, de intereses de distinta naturaleza, los de los acreedores, públicos y privados, trabajadores, accionistas, y los de orden público económico, obliga al legislador a modificar el régimen jurídico que tenían en su origen y desarrollo los créditos, acciones y derechos. (…) por el principio de universalidad de la masa activa que consagra el art. 76 LC, deben integrarse en la misma todos aquellos bienes y derechos, presentes y futuros, de contenido patrimonial, susceptibles de ejecutabilidad, tanto si el concursado ha sido meramente intervenido en sus facultades como sustituido en el ejercicio de las mismas.”

La Ley 38/2011 vino a vaciar de contenido o dejar sin efecto la acción directa del artículo 1597 CC,una vez que el contratista ha sido declarado en concurso. Se persigue evitar la salida de bienes de la masa activa del concurso para pagar a determinados acreedores concursales los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista- con afectación del principio de igualdad entre los acreedores (par condicio creditorum).

La protección que brinda el artículo 1597 CC -continúa el TS- como excepción al carácter relativo del derecho de crédito (artículo 1257 CC) no se proyecta sobre la naturaleza del derecho de crédito modificando su previa naturaleza; esto es, se facilita su cobro pero no se otorga privilegio o preferencia alguna.

Su ejercicio, entonces, debe ceder ante la especialidad que informa el procedimiento concursal, particularmente atendido el principio de universalidad y la vis atractiva que se deriva de su declaración.” Igualmente, al presente supuesto no le resulta de aplicación el artículo 51.bis de la Ley Concursal, introducido por la Ley 38/2011, de 10 de octubre, dado que la disposición transitoria novena de la citada Ley no incluye el nuevo artículo 51. bis entre aquellos que son aplicables a los concursos en tramitación a la fecha de entrada en vigor de la misma.

Desarrolla la mencionada STS de 11 diciembre 2013 que las sentencias del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2013 y 11 de diciembre de 2013 dictan que se subordina la aplicación de esta figura a la dinámica concursal de la empresa contratista. De esta forma la acción directa del subcontratista sólo queda extramuros del concurso del contratista bien cuando su ejercicio extrajudicial se hubiera consumado y hecho efectivo antes de la declaración concursal, o bien cuando su ejercicio judicial se hubiera producido con anterioridad a dicha declaración concursal. Es claro entonces que, interpuesta la demanda con posterioridad a la  declaración del concurso de la contratista, el juzgado de primera instancia carecerá de competencia objetiva para conocer de la acción directa.

Si en dicha sentencia se rechaza la viabilidad del 1597 CC porque la demanda judicial fue presentada con posterioridad a la declaración del concurso, a sensu contrario no cabe duda: es viable la acción directa si  la demanda se ha presentado con anterioridad.También la STS 26/03/2015, recurriendo al texto de sus sentencias anteriores,  desestima el recurso de casación interpuesto porque “la reclamación extrajudicial de la acción directa no ha resultado consumada y efectiva antes de la declaración del concurso de la empresa contratista, y su reclamación judicial es posterior a la declaración del concurso”. A sensu contrario, cabe por lo tanto concluir, decíamos, que la acción del 1597 CC debe prosperar si interponemos reclamación judicial antes de la declaración del concurso.

Ojo: los efectos del concurso se producen desde que se dicta el auto de declaración del concurso y no desde su simple solicitud, decíamos más arriba.

La figura especial del promotor

Existe una figura especial aquí: la del promotor que, unas veces, será solamente promotor y, en otras, promotor-vendedor (es el caso frecuente de edificios construidos sobre plano).

Dice la LOE (art. 9): “Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.

Pues bien: dice el 17.3 LOE que, “en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.”

Esto significa que, de entre todos los agentes intervinientes en la edificación, el promotor siempre será responsable solidario, junto con el resto. ¿Qué supone esto?

Quizá hemos teorizado demasiado sobre responsabilidad solidaria e impropia y lo que interese al lector, al fin y al cabo, sea esto: ¿qué implica la solidaridad en una condena? Los declarados responsables solidarios deberán pagar la indemnización entre todos; a quien ha vencido en el pleito le da igual cuánto pagua cada uno, obviamente, ya que le importa cobrar. Los responsables solidarios, entre ellos, podrán ajustar cuentas, en otro procedimiento, reclamando a los demás lo que hayan pagado de más.  Pero quien ha vencido en el juicio podrá embargar a quien más bienes tenga, a quien tenga la cuenta corriente más abultada, a quien le sea más fácil a la hora de recibir su indemnización. Una de las obligaciones del promotor, por cierto, es suscribir los seguros previstos en el art. 19 LOE.

Esto significa que, si tenemos dificultades para que algún otro demandado condenado al pago nos indemnice (no se le encuentra patrimonio que embargar, por ejemplo), como responsable solidario, podremos exigir al promotor que nos abone el total; posteriormente, será preocupación del promotor (y ya no nuestra) recuperar la indemnización que tuvo que abonar, asumiendo la deuda del resto de condenados como propia. Para ello ha habido que demandar al promotor, claro está.

La obligación solidaria del promotor tiene gran importancia: existe en todo caso, esto es, aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo ( SSTS 24 de mayo y 29 de noviembre de 2007 ; 13 de Marzo de 2008 ; 19 de julio de 2010 ; 11 de abril de 2012). También, la STS 656/2013 de 24 de octubre, establece que el promotor:

“… conforme a reiterada jurisprudencia, en la interpretación del artículo 17.3, responde solidariamente, “en todo caso” con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras “en todo caso” con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma (SSTS 24 de mayo de 2007 , 13 de marzo , 26 de julio y 4 de diciembre de 2008 , 19 de julio 2010 , 18 de septiembre 2012).”

El promotor, señala la STS de 12 de marzo de 1999, viene a hacer suyos los trabajos ajenos, realizados por personas a las que ha elegido y confiado, y los enajena a los adquirentes de los pisos. Su obligación de entrega, caso de que tengan vicios incursos en el artículo 1591, la ha cumplido de modo irregular, defectuoso, y no puede quedar liberado alegando la responsabilidad de terceros ligados con él mediante los oportunos contratos.

Y es que la obligación solidaria del promotor es inicial: no viene determinada en sentencia sino por ley. Esto tiene repercusiones, también, en la prescripción: dcado que, dirigida la acción contra cualquiera de los agentes de la edificación, se interrumpe el plazo de prescripción respecto del promotor, pero no a la inversa.(STS 761/2014, de 16 de enero de 2015).

Esto es, si en un primer momento no habíamos demandado al promotor (error), el riesgo a que la acción contra éste hubiese prescrito al darnos cuenta de la insolvencia de los condenados es menor; contamos con más tiempo, en definitiva.

Esto, decimos, no sucede a la inversa. Así, la STS 765/2014, de 20 de mayo de 2015 fijó la siguiente doctrina jurisprudencial:

 “en los daños comprendidos en la LOE, cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos, o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la exigencia de la responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede identificarse, plenamente, con el vínculo obligacional solidario que regula el Código Civil, en los términos del artículo 1137 , por tratarse de una responsabilidad que viene determinada por la sentencia judicial que la declara. De forma que la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes”.

La pluralidad de demandados en los procedimientos por vicios en la edificación: a quién demandar (¡prudencia!), la solidaridad impropia, el promotor y el tercero interviniente.

Como este tema ha quedado largo, he decidido hacer con él cuatro apartados.

  1. Acotar a quién demandar
  2. El tipo de responsabilidad de los agentes de la edificación
  3. La figura especial del promotor
  4. El tercero interviniente

Haciendo CLIC en cada punto accederéis a cada uno de ellos.

Acciones y plazos en materia de edificación

No pretendemos ser exhaustivos sino divulgativos.

Empezaremos diciendo que son tres los tipos de acciones civiles que se suelen emprender por o contra los agentes de la edificación.

   1.- Las acciones que encajan dentro de la LOEresponsabilidad de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio.

Aquí, hay tres plazos distintos dependiendo de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios. Veamos:

  • El constructor,durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución  de la terminación o acabados de la obra.

Así, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica,negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan, incluso de las subcontratas (que, a estos efectos, no se consideran “agentes de la edificación”, por lo que no se puede accionar directamente contra éstas).También responderá directamente de los daños causados por las deficiencias delos productos de construcción adquiridos o aceptados por él.

  • Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad.
  • Todos los agentes durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio: cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad.

Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años desde la producción de los daños. Esto de “desde la producción de los daños” no siempre es tan sencillo en la práctica: ¿cuándo podemos decir que se han producido? Normalmente, cuando aparecen los daños de manera evidente.

   2.- Responsabilidad contractual. Esto no viene regulado por la LOE, sino por el Código Civil. Acudiremos al Libro IV, Título II y, en concreto, a los artículos 1091, 1101, 1124, y 1258. En resumen: que los contratos tienen fuerza de ley y deben cumplirse, que quien incumpla una obligación queda sujeto a indemnizar los daños y perjuicios causados, que las partes del contrato se obligan tanto a lo pactado expresamente como a las consecuencias que ello implique y que el perjudicado por el incumplimiento de la otra parte puede escoger entre exigir que cumpla o resolver el contrato siendo resarcido por daños y perjuicios.

Bien. Lo que se pide aquí, entonces, es que se cumpla con lo que debió hacer la otra parte.

Los casos más frecuentes consisten en trabajos que se han podido ejecutar correctamente, esto es, sin defectos, sin vicios pero que, aun así, no se ha cumplido con lo contratado: el baño está muy bien hecho pero me lo han puesto en medio del salón; el garaje está muy bien aislado, sí, pero no había pedido un garaje sino una piscina; me han entregado la obra perfectamente terminada pero un año y medio más tarde y el contrato contempla una penalización por este retraso, que quiero reclamar.

Cuando quien incumple es el promotor porque no paga al contratista o a los técnicos en los plazos pactados, también será esta la vía para reclamar su dinero.

   3.- Responsabilidad extracontractual.

Aquí no existe contrato pero, aun así, cabe reclamar un daño.¿Cómo es esto? Pensemos en vecinos, edificios colindantes o adyacentes, etc: ningún contrato vincula a la persona que sufre el daño a la persona que lo produce; pero el daño existe y, con él, la posibilidad de reclamar.

Aquí, como en todo dañoextracontractual, acudiremos al art.1.902 CC:El que por acción u omisión causa dañoa otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el dañocausado”.

¿Cuál es el plazo para ejercer estas acciones?

Ya se nos había escapado más arriba que las acciones para exigir las responsabilidades entre agentes dela edificación según la LOE (art. 18.1) prescriben a los 2 años desde la producción o la aparición de los daños.

Idéntico plazo para que un agente condenado pueda repetir contra otros agentes presuntamente responsables (dado que es responsabilidad solidaria) o para que las aseguradoras repitan contra estos. Se debe computar desde la sentencia firme que condene al responsable a indemnizar los daños, o desde que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial. Esto habrá que explicarlo mejor, sospecho: será más adelante, cuando toque abordar el tipo de responsabilidad que existe entre los agentes (solidaria).

En el caso de la responsabilidad contractual, el plazo es de 5 años (art. 1964.2 CC). No, ya no son 15 años: esto se modificó por la Ley 42/2015.

En el caso de responsabilidad extracontractual, el plazo será de 1 año (art. 1968.2 CC)

Ignacio Molano Ponce de León.

El aparejador

Existen ciertas burlas entre los diversos agentes de la edificación  sobre el hecho de que, al final, toda responsabilidad recae sobre el aparejador, que recibe a veces un mote que no vamos a reproducir aquí. O quizá otro día.

El aparejador es el título necesario para ser el director de la ejecución de la obra. El director facultativo lo puede ser también de la ejecución, pero son dos tareas que por prudencia se suelen desarrollar por dos personas distintas. El arquitecto,desde luego, casi siempre preferirá que la dirección de ejecución la lleve siempre otro.

¿Cuáles son las obligaciones del director de la ejecución de la obra? (art.13 LOE)

   Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.     

   Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.     

   Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.    

    Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.   El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento

    Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Esto es, supervisar y vigilar que la obra se vaya a ejecutar de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones que vaya dando el arquitecto,vigilando que los materiales recibidos sean los previstos y se coloquen e instalen correctamente así como firmar, también, junto con el arquitecto, los certificados que corresponden a cada etapa.

Decíamos al resumir la función del director facultativo que, en muchas ocasiones, la responsabilidad recae sobre el director de la ejecución: si el arquitecto acredita que el proyecto contempla lo necesario, la ejecución no se habría llevado a cabo correctamente, y si no se puede ir contr ala constructora porque ésta a su vez era supervisada por el aparejador, y éste no se ha percatado de los errores, la culpa recaerá sobre éste. Sobre el aparejador. Por no haber conseguido que el proyecto se desarrollase correctamente como era su deber.

La Sentencia del TS de 19 de mayo de 2006 dice que la vigilancia para que la construcción se adecue al proyecto técnico ya las «buenas normas» de la construcción, así como en lo relativo a la utilización de materiales, realización de mezclas de productos, etc.,corresponde al aparejador en su concreción constante en la obra.

En próximos posts repasaremos algunas sentencias.

Intro sobre la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), L. 38/99

La Ley de Ordenación de la Edificación (LO 38/99) establece las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen el proceso dela edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente (público o privado) y, en concreto:

   a) obras de nueva construcción, salvo que tengan escasa entidad si no tienen carácter residencia o público  y se desarrollan en una sola planta.

   b) intervenciones sobre los edificios existentes si implican variación esencial de la composición general exterior,la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

   c) edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico si la intervención es total o si,siendo parcial, afecta a los  elementos objeto de protección.

La Ley tiene 20 artículos y 8 disposiciones adicionales, varias de ellas de gran  importancia, sobre todo la Primera, sobre Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, y la Segunda, sobre las garantías en caso de autopromoción.

Tras definirse en la Ley quiénes son los distintos agentes que intervienen en la construcción y cuáles son sus obligaciones, los artículos 17 y 18 abordan su  Responsabilidad civil y  los  Plazos de prescripción de las acciones, respectivamente.

El artículo 19 detalla las Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la  construcción.

Iremos desgranando lo más importante de la Ley a efectos prácticos en sucesivos posts pero, sobre todo, explicando cómo funcionan los mecanismos legales de responsabilidad por vicios, defectos, daños…

Y, también, intentaremos que los diferentesagentes de la edificación sepan a qué atenerse y cómo defenderse: muchos de loscasos que iremos explicando condenan a algún técnico.

Iremos colgando posts redactando de manera amena, o al menos divulgativa, aunque posiblemente tengamos que caer, de vez en cuando, en tecnicismos.

Vicios y defectos en la edificación. Promotores, constructores, arquitectos, aparejadores… Responsabilidades.

En esta sección iremos divulgando diversos aspectos sobre las obligaciones, responsabilidades , acciones y jurisprudencia relacionadas con la edificación y sus agentes.

Haremos especial hincapié en la figura del “autopromotor“, la responsabilidad de los constructores y de los técnicos intervinientes, principalmente en casos de obra nueva.