Fase 5: Fase de Ejecución de la obra

La ejecución de la obra es la fase de más bonita y, a la vez, delicada, de la aventura de la autopromoción.

En esto consistía todo: en ver cómo se levanta nuestra futura vivienda. Con el constructor habremos firmado un contrato (que conviene revisar bien), y existe el compromiso de ver terminada la obra en un plazo determinado. Una vivienda unifamiliar que no revista complejidad se puede terminar en 6-8 meses. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el constructor terceriza determinados oficios (normalmente el electricista, el instalador del sistema de calefacción): la cada vez mayor complejidad de estos elementos (aerotermia, la exigencia de obtener certificaciones varias por especialistas acreditados) hace además conveniente que así sea. Y, en ocasiones, tu obra se solapará con otras, por no ser su único cliente, ni el de todos estos oficios tercerizados, y eso supone retrasos: imaginemos que la constructora tiene solamente una excavadora, y que cuando iba a comenzar tu obra se encuentra terminando de demoler una casa, o de mover la tierra de una obra anterior que ha sufrido algún retraso. Son cosas que pasan en todos los sectores.

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Paciencia… pero atentos.

Por esto, la fase de ejecución es, también, el momento de la impaciencia: también los abogados o lo médicos tenemos, a veces, que cancelar una cita porque nos han llamado para un asunto urgente. No hay que desesperar. Cosa distinta es que, a medida que transcurren las semanas, vayamos viendo que la obra no avanza.

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Por esto, es importante que el contrato firmado con el constructor tenga una penalización por día de retraso respecto a la fecha de entrega pactada. Y es que una cosa es ser comprensivos y otras que empiecen a producirse enormes retrasos y que esto no tenga consecuencia alguna. Aun así, la constructora nunca aceptará firmar un plazo de entrega de 6-8 meses, y suelen indicar 15-18 meses, si bien nunca se suele llegar a tanto.

Es fácil llevarse a engaño al intentar apreciar en qué momento de la ejecución estamos, esto es, qué porcentaje de casa se lleva ejecutada. Hay un determinado momento en que vemos la casa ya con su fachada exterior y su cubierta (tejado), y nos da la sensación de que la casa ha avanzado muy rápido: parece que queda poco, sorprendentemente poco, al ver ya la casa ante nuestros ojos. Da la sensación de que “lo importante” ya está realizado.

Pero no: excavar (la primera intervención en nuestro terreno, que consideramos el pistoletazo de salida), llevar a cabo la cimentación, encofrar, y colocar la estructura son los pasos que nos permiten ver el esqueleto de la casa.

Luego, al colocar los ladrillos de la fachada y posteriormente la cubierta, tendremos la sensación de que la casa está realmente avanzada, la vemos ante nuestros ojos. Sin embargo, esto no tiene por qué suponer más de un 30% del total de la obra. Por contraste, a continuación llega una fase de ralentización aparente: hay múltiples trabajos que hacer y que a simple vista no se ven. La instalación eléctrica, la instalación de saneamientos, etc. Esta etapa, además, supone coordinar diferentes oficios y, como decíamos, no están inmediatamente disponibles, esperando qu eles llamen.

Las ventanas, el yeso de los techos, los tabiques interiores de pladur… Llega un momento en que todo parece avanzar despacio. La obra puede quedar vacía varios días, y podemos impacientarnos: es importante saber por qué, y distinguir entre esperas debidas, falta de material que está tardando en llegar, falta de coordinación… o abandono de la obra.

Así, por ejemplo, sabemos que el hormigón debe fraguar poco menos de un mes (influye la temperatura y humedad del ambiente, la composición del cemento y de sus aditivos). Durante ese tiempo, no se puede trabajar en él, no se ha secado.

 

¿Por qué es importante no guiarnos por el avance aparente de la obra?

No se trata solamente de una cuestión de ansiedad, aunque comprender qué sucede es importante. Puede suceder algo terrible, y en este despacho hemos visto varios casos, que terminan en los juzgados: que, aprovechándose de esa apariencia, del desconocimiento del autopromotor (que no es un profesional), se certifique un avance de obra muy superior al real.

Recordemos que cada mes, el arquitecto certifica cuánto y en qué se ha avanzado en la obra y que la constructora, a partir de esto, emite su factura mensual.

Pues bien. En casos en que es la constructora quien ha puesto al arquitecto, en vez de elegir nosotros uno de nuestra confianza, podemos encontrarnos con un problema grave, que puede ser calificado de estafa: varios casos hemos conocido donde el arquitecto certifica, por ejemplo, que la casa ha avanzado un 30%, un 45%, un 66%, un 89%… y luego desaparecen. El autopromotor ha pagado un 89% de la obra pensando que se corresponde a lo avanzado de la ejecución, pero cuando busca retomar la obra, se entera de la gravedad del asunto: no, la obra no está casi terminada, no se ha ejecutado el 89%, sino un 40%. Es decir, que ha pagado de más. Ha pagado la diferencia entre el 89% que dicen las certificaciones y el 40%, que es la realidad. Ha pagado ese 49% de más. Ha pagado el doble de lo que se ha ejecutado. Ha perdido, quizá, 100.000 euros, porque deberá pagar lo que queda, y lo que queda no es lo que creía. Es la ruina.

De ahí la importancia de contratar personas de confianza: no solamente la constructora, sino los técnicos. He aquí un ejemplo muy claro de lo que está en juego.

 

Las decisiones

Estamos en la etapa en la que desarrollaremos lo proyectado: materiales, calidad de los materiales y precio de acuerdo con lo pactado y durante un tiempo que nos haga pensar razonablemente que se va cumpliendo con lo previsto. El Arquitecto a cargo de la dirección facultativa de la obra tiene la responsabilidad de que la obra se realice con fidelidad al proyecto y sus modificaciones autorizadas por el Director de Obra, previa conformidad del promotor, a la legislación aplicable, a las normas de la buena práctica constructiva y a las instrucciones del Director de Obra y/o del Director de Ejecución de la obra.

Durante la ejecución se tomarán muchas decisiones. Como hemos dicho anteriormente, querremos también realizar modificaciones: cambios que, por estar ya en la casa a medio terminar, se nos vayan ocurriendo.

Si todos los avances e imprevistos quedarán reflejados en el  -pinchar para saber más- Libro de Órdenes (el RD 314/1971 habla de “incidencias, órdenes y asistencias), también, lógicamente, estas modificaciones se anotarán en este libro. Cualquier desviación sobre el proyecto de ejecución deberé reflejarse, y contar con el visto bueno de los técnicos, de la constructora y con el vuestro, como promotores que sois.

Es el momento en que el presupuesto puede desviarse, y deberemos ser cautelosos.

El aparejador aquí tiene un papel fundamental. Podéis saber algo más sobre su función AQUÍ, pero, en lo que ahora nos interesa, deberá estar atento a que el material que se vaya utilizando sea de la calidad necesaria, primero, y de la calidad pactada, después: cuando se empiece a instalar el parqué o las ventanas o los tabiques y el aislamiento, por ejemplo, deberá revisar que lo que se va recibiendo es lo que hemos pagado, y no materiales de calidad inferior.

Por eso recomendamos una y otra vez que los técnicos no sean elegidos por la propia constructora: ya sabéis aquello del zorro que cuida las gallinas.

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