Fase 3: Obtención de la licencia de obra

Elaborado el Proyecto y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos que corresponda,  deberá presentarse en el Ayuntamiento y abonar una tasa por su gestión (no confundir con el ICIO).

CONSEJO: un buen arquitecto irá previamente a enseñar al técnico municipal el borrador, para recibir su opinión. Es posible que falte algo que tengan costumbre de solicitar siempre, que alguna distribución no “guste” y haya que modificarse. Mejor modificar ahora que todavía no se ha presentado nada oficialmente y se está a tiempo de rectificar. Cuando finalmente se presente el Proyecto Básico, habrá de incluirse el estudio geotécnico y topográfico del suelo. Es una exigencia formal pero, a la vez, es necesario para conocer el tipo de suelo que habrá que excavar y cómo deberá ser la cimentación.

El plazo de concesión de la licencia depende de cada Ayuntamiento. No nos fiemos de su normativa: puede decir que se resolverá en 3 meses, pero tardar 7.

Es posible que a pesar de la visita al técnico, haya algo que rectificar, en el plazo de un mes que nos concedan: un garaje que no puede tener las plazas obligatorias en línea, unas buhardilla dedicada a instalaciones demasiado grande sin que se justifique esa superficie….

En los meses que han pasado, hemos tenido que ir avanzando en tres líneas distintas:

  1. tantear a varios bancos,
  2. avanzar en el Proyecto de Ejecución con todas las mediciones, y
  3. buscar un constructor

Aquí viene, quizá, el momento más complicado.

Y es que el Proyecto de Ejecución lleva su tiempo: las mediciones consisten en reflejar los metros cúbicos de movimiento de tierras, cada metro cuadrado de parqué, de armarios empotrados, de azulejos, de solado de balcones y terrazas, de hormigón, de tejas, de yeso de los techos, de pladur, de ventana, cada metro lineal de barandilla, de tubería, el número de tomas de corriente, interruptores y conmutadores… todo. Y, además, una memoria, el listado de toda la normativa que regula cada material… El Proyecto de Ejecución completo puede tener unas 200 páginas.

Cuidado: Algunos Ayuntamientos conceden licencia con el Básico, como estamos diciendo aquí, pero algunos lo conceden ya cuando se tenga el de Ejecución completo: nos supone una pérdida de tiempo, porque hay que esperar a tenerlo para solicitar la licencia, y luego esperar a que la concedan, mientras que en el caso que estamos exponiendo por ser el más habitual, se avanza mientras se espera la licencia. Hay que informarse bien de los trámites y requisitos para organizarse de la mejor manera posible.

Este es el momento más complicado, decíamos. ¿Por qué?

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Porque no obtendremos presupuesto de los constructores sin que todas las mediciones estén terminadas y se las hayamos enviado. Ni tendremos constructor todavía, ni sabremos el coste definitivo de la obra.

A la vez, no podremos ir al banco a solicitar la hipoteca si no sabemos cuánta financiación necesitaremos. Pero es que el banco tampoco podrá decirnos cuánto nos va a conceder si no le presentamos el presupuesto y el Proyecto de Ejecución visado por el Colegio de Arquitectos.

Al menos, podremos tantear: ir presentando los documentos que necesitaremos para que el banco analice el riesgo (nuestra capacidad económica) y proponer un importe, aunque no sea el definitivo y el periodo de devolución del préstamo para ver los tipos de interés y la cuota que nos supondrá mensualmente.

Con las mediciones terminadas, el consejo, si no conocemos a ningún constructor de confianza, es hacer una licitación: pedir presupuesto al menos a tres empresas constructoras.

Ya sabéis: como en todo, ni la más cara ni la más barata. Pero no nos fijemos solamente del precio. Nuestra experiencia nos permite tener en cuenta otros factores. Hablaremos de ello en otro apartado.

En ORBEA & ASOCIADOS conocemos profesionalmente a un buen número de arquitectos, aparejadores y constructores (¡tanto para lo bueno como para lo malo!). Nuestra experiencia nos permite hacer recomendaciones. Contactos en cuyas manos pondríamos nuestra casa: incluso lo hemos hecho realmente.

2 comentarios en “Fase 3: Obtención de la licencia de obra

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