Resumen de trámites

En esta ocasión queremos hacer una lista de todos los trámites necesarios que van a existir a lo largo del proyecto: contratos, escrituras, pago de impuestos, burocracia… Los principales documentos que vas a tener que preparar, revisar, firmar y/o presentar en algún momento.

 

Al adquirir el terreno

Escritura de compraventa (previamente, contrato de arras o reserva, en su caso).

Liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Inscripción en Registro de la Propiedad

 

Antes de iniciar la obra

Contratación de Arquitecto y Aparejador

Solicitud de licencia de obras ante el Ayuntamiento

Contratación de constructora y Negociación de presupuesto

Búsqueda de financiación y negociación de condiciones. Tasación.

Pago de Fianza antes de iniciar la obra

Contratación de seguro de Responsabilidad Civil y/o seguro decenal, en su caso

Solicitud de suministro de agua

 

Durante la ejecución de la obra

Pago del ICIO

Revisión de certificaciones mensuales de obra

Disposiciones de dinero y pagos conforme avance la obra. Tasaciones intermedias.

 

Fin de Obra

Certificado de fin de obra

Acta de Recepción de la Obra

Licencia de Primera Ocupación

Certificado de Eficiencia Energética

Declaración de obra Nueva (escritura)

Inscripción en Registro de la Propiedad

Certificado de instalación eléctrica (boletín)

 

El libro de órdenes

El Arquitecto, como Director Facultativo de obra tiene la responsabilidad de velar por la fidelidad de la obra conforme al proyecto en aspectos esenciales.

Por su parte, el Arquitecto Técnico (o Aparejador), hará lo propio en su campo, como Director de Ejecución de la obra.

Ambas actuaciones se reflejarán en el Libro de Órdenes y Asistencias. Por compararlo de manera muy sencilla, podemos decir que es algo parecido al cuaderno de comunicaciones que tienen los padres con la escuela de sus hijos. Hoy parece un poco rudimentario, teniendo en cuenta que las escuelas tienen ya implementados sistemas más avanzados, de manera telemática.

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Fase 5: Fase de Ejecución de la obra

La ejecución de la obra es la fase de más bonita y, a la vez, delicada, de la aventura de la autopromoción.

En esto consistía todo: en ver cómo se levanta nuestra futura vivienda. Con el constructor habremos firmado un contrato (que conviene revisar bien), y existe el compromiso de ver terminada la obra en un plazo determinado. Una vivienda unifamiliar que no revista complejidad se puede terminar en 6-8 meses. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el constructor terceriza determinados oficios (normalmente el electricista, el instalador del sistema de calefacción): la cada vez mayor complejidad de estos elementos (aerotermia, la exigencia de obtener certificaciones varias por especialistas acreditados) hace además conveniente que así sea. Y, en ocasiones, tu obra se solapará con otras, por no ser su único cliente, ni el de todos estos oficios tercerizados, y eso supone retrasos: imaginemos que la constructora tiene solamente una excavadora, y que cuando iba a comenzar tu obra se encuentra terminando de demoler una casa, o de mover la tierra de una obra anterior que ha sufrido algún retraso. Son cosas que pasan en todos los sectores.

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Paciencia… pero atentos.

Por esto, la fase de ejecución es, también, el momento de la impaciencia: también los abogados o lo médicos tenemos, a veces, que cancelar una cita porque nos han llamado para un asunto urgente. No hay que desesperar. Cosa distinta es que, a medida que transcurren las semanas, vayamos viendo que la obra no avanza.

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Fase 4: Búsqueda de Financiación

Adquirida la parcela, habíamos tenido que contactar a un arquitecto para diseñar la vivienda. Teníamos, con esto, un presupuesto aproximado pero informal, luego confirmado gracias  a las mediciones realizadas y a los varios presupuestos solicitados a constructoras: conocemos ya, por lo tanto, el coste de ejecución, su IVA (10%), los honorarios de arquitecto y aparejador, una previsión de lo que vamos a gastar en muebles y electrodomésticos, de las acometidas de suministros, del ICIO, de gastos de notario y registro de la propiedad, y un porcentaje  (10-13%) de imprevistos que siempre deberemos tener en cuenta.

Sabremos, por lo tanto, qué gastos totales deberemos afrontar y de cuánto dinero disponemos, así que ya tendremos calculada la cantidad que necesitaremos que nos financien.

Lo primero que hay que saber es que existen HIPOTECAS específicas para autopromotores. Y vienen muy bien.

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Recordemos que vamos a ir pagando la obra de nuestra vivienda a medida que vaya avanzando. Resulta una gran ayuda que el banco vaya permitiéndonos dispone de cantidades de dinero al ritmo que avance la ejecución de la obra.

Así, hasta que finalice la obra (fase de desembolso) solamente se deben abonar  los intereses sobre el capital dispuesto: cada mes, la parte de intereses del dinero efectivamente entregado o liberado en cada fase. Esto permite no tener que pagar desde el principio la vivienda en la que todavía resides, más la hipoteca de la casa que todavía no está terminada. Claro está, hay un límite temporal de entre 1 y 2 años para que termines tu futura vivienda. Es lo que se denomina periodo de carencia.

Una vez terminada la vivienda, la amortización del préstamo se como siempre: cuotas mensuales de capital e intereses.

Suele limitarse el capital prestado a un porcentaje del valor que tendrá la vivienda terminada, según tasación, y/o de la inversión total (excluido el suelo, los impuestos, etc.). Esto es importante<: no solamente habremos necesitado un capital determinado para la adquisición del terreno, sino que necesitaremos otra cantidad no desdeñable para hacer frente a los gastos no financiables.

Decíamos anteriormente que no se puede hipotecar la parcela cuando somos autopromotores: el banco pedirá una serie de requisitos, además del estudio de riesgo según ingresos:

  • Acreditar que la parcela ya es nuestra (registro de la propiedad)
  • Aportar Proyecto visado por el Colegio de Arquitectos
  • Tener solicitada (en algunos bancos, concedida) la Licencia de Obras.

Debemos insistir en la prudencia: no podemos quedarnos cortos. Siempre, aunque nos propongamos lo contrario, cuando la obra llega a determinado punto querremos tomar ciertas decisiones que supongan una mejora aquí, un extra allá. Ver la vivienda avanzada nos da mejor idea del resultado, claro está, y quienes nos somos técnicos sólo en ese momento veremos que nos gusta  más una nueva solución estética y no la proyectada, por ejemplo, o decidiremos incluir algo que anteriormente habíamos desechado.

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Se podrá financiar solamente una parte del total del proyecto, por lo tanto.  Que la obra nos pueda salir más económica no significa que no  debamos disponer de cierto capital. Y lo que no podrá darnos ninguna entidad bancaria es tiempo ni paciencia.

Fase 2: Elaboración del Proyecto

Si hemos decidido comprar el terreno y ya es nuestro, habrá que ponerse a diseñar la vivienda que deseamos. Ahora sí habrá que estudiar a fondo la normativa urbanística.

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Esto es tarea del Arquitecto (hablaremos en otro apartado de la elección de los profesionales). Podéis saber más sobre el cometido del Arquitecto AQUÍ.

El proyecto que se propondrá al Ayuntamiento deberá ser muy meticuloso no sólo para evitar pérdidas de tiempo en subsanaciones (en general suele ocurrir de todas formas), sino porque con algunos “trucos” podemos dotar a la vivienda de algunos metros cuadrados más que pueden hacer una gran diferencia.

Es un momento lleno de ilusión: en conversaciones con el Arquitecto, vamos dando forma a nuestra casa, vamos dibujando y, por primera vez, podemos imaginarla con un plano delante.

En esta fase, deben tomarse ya las decisiones de los futuros moradores para atender sus necesidades: las habitaciones que harán falta según el número de miembros de la familia, los espacios para teletrabajar, el lugar de celebraciones familiares, si habrá piscina, y toda una serie de decisiones en las que se buscará el equilibrio entre funcionalidad, coste económico y estética.

Hay estructuras, por ejemplo, que permiten un mayor lucimiento u originalidad de la edificación que, sin embargo, encarece mucho el precio, y que no van a conseguir una mejor distribución interior. Cuestión de prioridades, por lo tanto.

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Lo que se hace en esta fase es el llamado Proyecto Básico: se diseña la casa, con cuantos borradores de planos sean necesarios hasta encontrarnos cómodos (¡o entusiasmados!) con el resultado, y luego se plasma en un documento que detallará con exactitud los metros cuadrados de cada espacio y cada planta, las alturas, los retranqueos y distancias entre casas o parcelas vecinas, materiales de fachada y de urbanización exterior, etc.

Lo siguiente será un momento complejo. Mientras iniciamos la Fase 3 ( obtener la licencia de obra) , debemos conseguir un constructor de confianza, decidir los detalles constructotivos y los materiales para ajustarnos al presupuesto que tengamos pensado y conseguir financiación (Fase 4).

Fase 1: Elección y adquisición del terreno

Vamos a darlo por hecho: somos conscientes de que no en todo terreno se puede construir y, aunque se pueda, no se puede edificar cualquier cosa ni dar a la construcción cualquier uso. Por supuesto, la parcela que os ha enamorado, el solar que habéis visto, al menos está en suelo urbanizado, que forma parte, por ejemplo, de un Programa de Actuación Urbanística (PAU).

Habrá, por lo tanto, una serie de requisitos no solamente de uso (en nuestro caso, destinado a viviendas) sino de edificabilidad máxima, tipología de la vivienda (unifamiliar, adosados o pareados, etc.), etc. Todavía no estudiaremos la norma en profundidad, pero sí, al menos, deberemos saber si podemos levantar el chalet que queremos y que necesitamos: si hay que tener previstas obligatoriamente una o dos plazas de garaje en el sótano, la altura máxima, el total de metros cuadrados que podemos construir, si podemos habilitar una buhardilla como espacio vividero, si deberemos instalar algún dispositivo para las energías renovables…

Esto nos permitirá saber si nuestra idea de casa nueva, ya sea habitual o segunda residencia, es compatible con la parcela que pensamos adquirir.

El precio, por supuesto, es importante, en cuanto parte del coste total. Y es muy variable: mientras que no es difícil encontrar un terreno en la sierra de Madrid de 800 metros cuadrados por entre 70.000 y 120.000 euros, perfecto para una casa de fin de semana con su amplio jardín y alejado de todo núcleo urbano, un solar ubicado en un barrio de Getafe en pleno desarrollo, de tan solo 200 metros cuadrados, destinado a adosados, puede llegar a los 200.000 euros: 4 veces más pequeño, pero tres veces más caro. Por supuesto, si pensamos en adquirir un solar en pleno barrio de El Viso en Madrid, hay que contar con 6 millones de euros por menos de 400 metros cuadrados.

Por esto, hay que tener en cuenta siempre tres factores: a) si la ubicación se adapta a nuestras necesidades (colegios cercanos, transporte público, distancias, comercios, etc.), b) qué vamos a poder construir en él y c) cuánto podrá costar la casa que en él se vaya a construir.

A tener en cuenta:

1. Al precio de la parcela, sumemos:

a) el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6%)

b) los gastos de notaría y del Registro de la Propiedad,

c) el IBI que comenzaremos a pagar (primero por el valor del suelo, luego ya de la casa finalizada).

d) una tasa que existe en algunos ayuntamientos para desbrozar la parcela antes del verano, ante riesgo de incendios, si no lo haces tú mismo,

e) alguna cantidad que pueda quedar pendiente ante la Junta de Compensación.

Por supuesto, deberemos verificar todo en el Ayuntamiento y en el Registro de la Propiedad correspondientes.

2. Debemos estar atentos a que no se encuentre hipotecada o tenga algún embargo preventivo, o carga de algún tipo.

3. OJO. Casi siempre terminaremos construyendo todo lo que la normativa nos permita. Y es que, a medida que el arquitecto te enseñe los planos y te veas casi viviendo ahí (salvo que la diferencia sea muy importante o prohibitiva), es difícil renunciar a ese salón grande que te ha diseñado, a una terraza más amplia, a un dormitorio más…

4. OJO. Las entidades bancarias NO suelen conceder hipotecas para la adquisición de suelo. No, al menos, a nosotros: cosa distinta es que se trate de la financiación a una promotora para la edificación de un complejo de pisos, una urbanización, etc. (que, por otro lado, ya habrán ido vendiendo pisos sobre plano ante de comenzar, lo que supone de por sí una garantía para el banco). En caso de impago, los bancos saben bien que el suelo, sobre todo si se trata de una pequeña parcela, no es un activo que les sea especialmente rentable ni que puedan vender con facilidad.

 

Vamos ahora, muy brevemente, a la Fase 2: la elaboración del proyecto.

3. Fases de la autopromoción

Vamos a resumir el proceso al que se verá abocado el Autopromotor en una serie de fases:

  1. Fase de elección y adquisición del terreno
  2. Fase de elaboración del Proyecto
  3. Fase de obtención de la Licencia de Obras
  4. Fase de búsqueda de Financiación
  5. Fase de Ejecución de la Obra
  6. Fase de Fin de Obra
  7. Bonus track: los seguros

Veremos que las Fases 3, 4 y 5 no son consecutivas, sino que se deberían solapar, esto es, son simultáneas.

Podéis ir pinchando en cada una de ellas.

 

1. Introducción a la autopromoción de vivienda

Descubrir un terreno en un lugar que te encanta e imaginar que tu nueva casa se levantará un día sobre él. Esto es lo que lleva a muchas personas a gestionar por sí mismas todo lo necesario para que el sueño se cumpla.

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Ni visitar una vivienda puesta a la venta por un particular o inmobiliaria ni comprársela a una promotora ni entrar en una cooperativa: poder diseñar tu nuevo hogar, totalmente pensado para tus necesidades, tu forma de vivir, o tu segunda residencia.

Tras la ilusión inicial, hay que ponerse a ello. Y conlleva más de un quebradero de cabeza. Esto es ser autopromotor. De todo ello nos podemos ocupar para tu tranquilidad, porque existen muchas cautelas legales y obstáculos que irán surgiendo.

Resumidamente, indicamos a continuación las principales decisiones a adoptar, que iremos desgranando:

  • Elegir el terreno. Conocer la normativa urbanística y qué puedes edificar exactamente (edificabilidad, ocupación, retranqueos), asegurarnos del estado de cargas y gravámenes, evaluar si su precio es o no excesivo teniendo en cuenta el tipo de vivienda que podrás edificar en él y el coste total del proyecto.
  • Elegir el equipo técnico. Necesitarás un arquitecto proyectista, que será también quien esté a cargo de la dirección facultativa de la obra, y de un aparejador, a cargo de la ejecución de la obra. Hay que elegir muy bien.
  • Pensar cómo queremos que sea nuestra casa en función de nuestras necesidades y, por qué no, de nuestros caprichos. Ya habrá tiempo de recortar. Se trata de ir haciendo un proyecto.
  • Elegir la constructora. Será la empresa que se ocupe de la ejecución material. Conviene tantear a varias: nos harán un presupuesto que revisaremos y compararemos.

Además, a lo largo de todo el proceso, habrá muchas gestiones que realizar. Si muchas las deberá realizar el propio arquitecto, algunas os corresponderán a vosotros:

  • Papeleos y gestiones varias: a lo largo de todo el proceso deberán gestionarse varias cosas, desde la solicitud de la licencia de obra, pasando por el pago de tasas y del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) hasta la obtención de una hipoteca para autopromotores. Se firmarán contratos que deben estudiarse con atención, etc. En cualquier caso, no podemos desentendernos. Hay que estar ahí, pendientes. Aquí, un listado de los principales trámites a lo largo de todo el proyecto.

Gracias a nuestra experiencia en el sector, estamos en disposición de asesorar el conjunto de la operación, revisando, estudiando o redactando los documentos necesarios, liquidar impuestos, acompañarte al notario, así como de proponer empresas y profesionales de solvencia y profesionalidad demostradas.

Cuanto mejor acompañados estéis en todo el proceso, más disminuirá el margen de error a la hora de elegir, decidir, gestionar. Los errores cuestan dinero y suelen suponer importantes retrasos cuando no, directamente, verse inmersos en un tremendo problema cuyas consecuencias nos persigan de por vida.

En próximos posts explicaremos el proceso, daremos una serie de consejos y haremos ciertas advertencias que, en su conjunto, dan solamente una ligera idea de las complicaciones que pueden traer este tipo de operación.

¿Quieres conocer algunas de las ventajas y desventajas de la autopromoción? AQUÍ.

Tras adquirir la parcela adecuada, la siguiente fase será la de elaborar el proyecto: pensar la vivienda según nuestras necesidades y nuestra capacidad económica. Para ello, habremos de elegir al arquitecto.

La figura especial del promotor

Existe una figura especial aquí: la del promotor que, unas veces, será solamente promotor y, en otras, promotor-vendedor (es el caso frecuente de edificios construidos sobre plano).

Dice la LOE (art. 9): “Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.

Pues bien: dice el 17.3 LOE que, “en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.”

Esto significa que, de entre todos los agentes intervinientes en la edificación, el promotor siempre será responsable solidario, junto con el resto. ¿Qué supone esto?

Quizá hemos teorizado demasiado sobre responsabilidad solidaria e impropia y lo que interese al lector, al fin y al cabo, sea esto: ¿qué implica la solidaridad en una condena? Los declarados responsables solidarios deberán pagar la indemnización entre todos; a quien ha vencido en el pleito le da igual cuánto pagua cada uno, obviamente, ya que le importa cobrar. Los responsables solidarios, entre ellos, podrán ajustar cuentas, en otro procedimiento, reclamando a los demás lo que hayan pagado de más.  Pero quien ha vencido en el juicio podrá embargar a quien más bienes tenga, a quien tenga la cuenta corriente más abultada, a quien le sea más fácil a la hora de recibir su indemnización. Una de las obligaciones del promotor, por cierto, es suscribir los seguros previstos en el art. 19 LOE.

Esto significa que, si tenemos dificultades para que algún otro demandado condenado al pago nos indemnice (no se le encuentra patrimonio que embargar, por ejemplo), como responsable solidario, podremos exigir al promotor que nos abone el total; posteriormente, será preocupación del promotor (y ya no nuestra) recuperar la indemnización que tuvo que abonar, asumiendo la deuda del resto de condenados como propia. Para ello ha habido que demandar al promotor, claro está.

La obligación solidaria del promotor tiene gran importancia: existe en todo caso, esto es, aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo ( SSTS 24 de mayo y 29 de noviembre de 2007 ; 13 de Marzo de 2008 ; 19 de julio de 2010 ; 11 de abril de 2012). También, la STS 656/2013 de 24 de octubre, establece que el promotor:

“… conforme a reiterada jurisprudencia, en la interpretación del artículo 17.3, responde solidariamente, “en todo caso” con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras “en todo caso” con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma (SSTS 24 de mayo de 2007 , 13 de marzo , 26 de julio y 4 de diciembre de 2008 , 19 de julio 2010 , 18 de septiembre 2012).”

El promotor, señala la STS de 12 de marzo de 1999, viene a hacer suyos los trabajos ajenos, realizados por personas a las que ha elegido y confiado, y los enajena a los adquirentes de los pisos. Su obligación de entrega, caso de que tengan vicios incursos en el artículo 1591, la ha cumplido de modo irregular, defectuoso, y no puede quedar liberado alegando la responsabilidad de terceros ligados con él mediante los oportunos contratos.

Y es que la obligación solidaria del promotor es inicial: no viene determinada en sentencia sino por ley. Esto tiene repercusiones, también, en la prescripción: dcado que, dirigida la acción contra cualquiera de los agentes de la edificación, se interrumpe el plazo de prescripción respecto del promotor, pero no a la inversa.(STS 761/2014, de 16 de enero de 2015).

Esto es, si en un primer momento no habíamos demandado al promotor (error), el riesgo a que la acción contra éste hubiese prescrito al darnos cuenta de la insolvencia de los condenados es menor; contamos con más tiempo, en definitiva.

Esto, decimos, no sucede a la inversa. Así, la STS 765/2014, de 20 de mayo de 2015 fijó la siguiente doctrina jurisprudencial:

 “en los daños comprendidos en la LOE, cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos, o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la exigencia de la responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede identificarse, plenamente, con el vínculo obligacional solidario que regula el Código Civil, en los términos del artículo 1137 , por tratarse de una responsabilidad que viene determinada por la sentencia judicial que la declara. De forma que la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes”.