La LOE, al regular la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, dispone en su artículo 17.7 que «sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes…«, admitiendo de forma expresa, la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y la que impone la Ley especial (SSTS 2 de octubre 2003 , 28 de febrero y 21 de octubre de 2011, 2 de febrero de 2012).

Esta última afirma, en el Fundamento de Derecho Segundo, que:

 «Esta Sala tiene declarado que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código Civil es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandado, media contrato, de tal forma que la «garantía decenal» no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 de noviembre”.

Pero, ¿qué dice el art. 1591 CC? Abramos el Código Civil:

“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.”

¿Qué se entiende por ruina?

Se ha venido manejando un concepto amplio de ruina y no se identifica necesariamente con el derrumbamiento total o parcial (ruina física), colapso o desplome del edificio sino que, como establece entre otras la STS 11 de diciembre de 2003hay que extenderlo y ampliarlo a aquellos defectos que, por exceder de las imperfecciones corrientes, “configuran una violación del contrato, viniendo a significar unos defectos constructivos determinantes del concepto de ruina funcional, al hacerse la edificación inútil para el fin que le es propio, en consecuencia con las exigencias del mundo de la construcción.

La Sentencia de 21 de marzo de 1996considera defectos graves “todos aquellos vicios que impidan el disfrute, la normal utilización y habitabilidad, por representar riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación, que acrecienta el transcurso del tiempo, si no se adoptan las medidas correctoras, necesarias y efectivas (Sentencias de 13 de octubre de 1994 y 7 de febrero y 15 de mayo de 1995)”

También las humedades que afectan a los edificios en sus diversas dependencias entran también en el concepto jurídico de anomalías constructivas (Sentencias de 22 de julio de 1991 y 22 de diciembre de 1992), así como “las que presenten intensidad suficiente para ser reputadas como defectos ruinógenos, que también han de incluirse en el artículo 1591 del Código Civil  (Sentencia de 8 de mayo de 1998)”

Por su parte, la reciente SAP Madrid 89/2019 de 5 de marzo, que parece quejarse que el Supremo no ha sido excesivamente claro sobre qué son vicios ruinosos (lo de arriba no nos ayuda demasiado), nos dice que deben incluirse aquellos otros defectos que, “por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato o inciden en la habitabilidad del edificio, pero parece obvio que se refieren en cualquier caso a vicios físicos derivados de la construcción y de las prácticas constructivas, incluyendo dentro del vicio ruinoso, los vicios de proyecto, los vicios de suelo, los vicios de dirección, y los propios vicios de construcción por utilización de materiales de defectuosa calidad o bien por incumplimiento de las normas de la lex artis en lo referente a mezclas de los mismos”.

En este sentido se expresa entre otras la STS de 13 de mayo de 2008 que, referida al artículo 1591 CC, dice: «Una cosa es el daño o vicio constructivo y otra la falta a las condiciones del contrato”, y que incumplir las condiciones del contrato da lugar a acciones y a responsabilidades por los artículos 1101 y 1124, puesto que no derivan de la construcción propiamente dicha, sino de las obligaciones convenidas en el contrato y no merecen el calificativo de dañosos en el sentido de la norma. Así el compromiso de entregar el inmueble litigioso con fiel cumplimiento de lo estipulado, afecta a quien oferta la venta del inmueble y no lo construye en la forma convenida, esto es, al promotor, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1101 CC . Y ello “con independencia de la envergadura de los vicios o defectos de la construcción, cuya graduación puede tener variadas consecuencias en el ejercicio de la acción, pero no deja de ser incumplimiento de la obligación contractual o cumplimiento defectuoso”.

Es decir, que fundamentar una demanda solamente en que se trata de vicios ruinógenos puede ser un error si, después, se acredita que los daños no alcanzaban tal entidad pero sí era un evidente incumplimiento del contrato y no habíamos hecho alusión a ello, confiando en que se daría por bueno el reconocimiento de dañoso de los vicios encontrados.

Y ya se ha dicho antes que ambas acciones, la del 1591 y las del 1101 y 1024 CC, son compatibles (STS de 30 de junio de 2005: «La jurisprudencia de esta Sala admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional del artículo 1591 del Código Civil con las de cumplimiento o resolución contractual del artículo 1124 o cumplimiento o incumplimiento defectuoso del artículo 1101. todos ellos del Código Civil (SS. de 8 de junio de 1993 , 27 de julio de 1994 , 21 de marzo y 24 de septiembre de 1996 , 19 de mayo y 8 de junio de 1998 y 27 de enero de 1997…”), pudiendo articularse la responsabilidades en el mismo procedimiento, dirigiendo las primeras (por daños ruinógenos) contra promotor, constructor y dirección facultativa y las segundas (incumplimiento contractual por inhabilidad del objeto, «alliud pro alio«) contra el promotor vendedor.

Esto nos lleva al siguiente punto:

¿Qué pretensiones contempla el art. 1591 CC?

Lo que se pretende con esta acción es la reparación de los vicios y defectos, ya sea directamente a cargo de los demandados o por un tercero, recibiendo de los condenados una indemnización.

La STS de 10 de marzo de 2004 declara que el art. 1591 CC autoriza las actividades reparadoras de los vicios ruinógenos con base en la responsabilidad legal.

Esto es:

Obras de subsanación y reparación «in natura» a cargo del contratista y en su caso del promotor, técnicos y personas que resultasen condenadas, a fin de dejar el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad suficientes (…).

Reclamación de reintegro de las cantidades invertidas en obras restauradoras de los vicios constructivos cuando los gastos correspondientes son exclusivamente de cargo de los que intervinieron en el proceso edificativo y así resulte de sentencia condenatoria, y afrontar así el propietario el costo de los trabajos necesarios.

En el mismo sentido, la STS de 20 de junio de 2007 reitera: «No cabe cuestionar (…) que el resarcimiento económico del daño causado en concepto de responsabilidad civil es coherente con el efecto jurídico normativo del artículo 1591 del Código Civil «.

La dicción literal del art. 1591 CC habla, en efecto, de «responder de los daños y perjuicios». Es claro pues, como dice la STS de 27 de septiembre de 2005, que la norma legal no exige que se solicite un cumplimiento en forma específica. Prosigue la sentencia diciendo que no puede otorgarse, como regla general, rango preferente a lareparación «in natura», “so pena de conceder a los demandados, como decía la Sentencia de esta Sala de 7 de mayo de 2002 «el privilegio de llevar a cabo por sus propios medios unos trabajos de reparación que previamente se han abstenido de realizar eficazmente”.»

Cualquiera de estas dos pretensiones puede solicitarse, entonces, sin que la reparación “in natura”, como a veces se intenta oponer por el demandado, tenga carácter preferente. Sobre esto tenemos una entrada que conviene leer.