Acotar a quién demandar en los procedimientos por vicios de la edificación.

En una entrada anterior explicamos muy por encima qué son las costas procesales: la suma de los gastos en los que haya recaído la otra parte por tener que demandar, o por tener que defenderse. Incluye los honorarios del abogado contrario, de su procurador, y los otros gastos necesarios para acreditar su postura en el procedimiento: desde el burofax que tuvo que remitir para reclamar la deuda hasta los informes periciales de los que se ha valido en el juicio.

En materia de edificación, las costas preocupan especialmente: la cuantía de los procedimientos suele ser abultada, y el resultado del procedimiento es en muchas ocasiones una incógnita que se va a dilucidar gracias a los informes periciales sobre la causa de los daños que se consigan acreditar y convencer al tribunal.

Sin embargo, hay otra cuestión que lo complica todo todavía más: la pluralidad de demandados. Y es que muy pocas veces se demanda a una sola persona cuando existen defectos en la edificación: el promotor, el constructor, el aparejador, el arquitecto … Muchos de estos agentes suelen ser habitualmente demandados conjuntamente, a quienes sumaremos las aseguradoras de unos y otros. Si entre los varios demandados incluimos a alguien simplemente “por si acaso” y, finalmente, no tiene responsabilidad alguna, nos pueden imponer las costas de esa parte. Así que esto puede tener consecuencias catastróficas si no actuamos con prudencia. Prudencia que deberemos aplicar por el bien del cliente. Veamos.

Pongamos un ejemplo:

el propietario de un solar decide construirse una casa (autopromotor) que será su vivienda habitual. Al poco de recibir la obra, ve unas grietas y unas humedades; se están deteriorando el techo y las paredes. No sabe de quién pueda ser la culpa: ve que las manchas y las grietas cada semana se hacen más grandes, eso es todo.

¿Debe demandar a la constructora? ¿Quizá al aparejador? ¿Al arquitecto, con lo concienzudo que parecía? Pero a su vez, el arquitecto pertenece al estudio que había contratado, y el aparejador le hizo firmar el contrato de dirección ejecutiva de la obra a nombre de su empresa. ¿Lo mejor sería demandar a todo el mundo? ¿Cómo saber a quién demandar evitando pagar costas de más si perdemos y, a la vez, sin que  nadie que pueda tener responsabilidad quede excluido del proceso?

Si el propietario de la obra desconoce exactamente a quién puede corresponder la responsabilidad, deberá hacer algo para averiguarlo. Ese algo es contratar a un perito. Que estudie las humedades y las grietas, las mediciones, la estructura, los materiales… El perito nos dirá si sigue habiendo dudas, si persisten pero podemos eliminar algún responsable (si no es por causa de cálculos erróneos, de estructura, etc., podremos descartar al arquitecto), y el abogado, en conversaciones con el perito, nos deberá decir si, a su juicio, es prudente “apostar” por demandar sólo al aparejador, al constructor o mejor a ambos.

Esto no significa que podamos ir a juicio confiados y sobre seguro. Enfrente nos encontraremos con otro informe pericial, elaborado por un perito contratado por quien pretenderá salir airoso, exponiendo por qué nuestro informe está equivocado. A ellos le sumaremos cuestiones procesales, caducidad, prescripción, escasez probatoria o dudas sobre alguna de las partidas que se reclamen…

La otra cuestión importante a estos efectos es el tipo de acción que vamos a emprender. Algo tan sencillo como con quién hemos contratado los diferentes servicios a la hora de edificar plantea problemas en ocasiones: si ejercemos la acción de responsabilidad de la LOE deberemos demandar a los agentes de la edificación, quienes figuren en las diversas certificaciones, proyectos, etc., no a las mercantiles con las que hemos firmado contrato.

Y, a la inversa, no es infrecuente ver cómo se ejerce una acción de responsabilidad contractual contra un arquitecto o aparejador; esto, salvo casos puntuales, frecuentemente supone un error: si el contrato incumplido ha sido suscrito entre el promotor y la empresa constructora, será ésta a quien deba demandar el promotor, no a los profesionales.

Esto es esencial para ir acotando posibles demandados (y acotar con ello consecuencias catastróficas con las costas, decíamos), pero no lo es todo, ni siempre es posible.

Pueden existir dudas razonables sobre dónde se encuentra el origen de los vicios. Puede, también, que se trate de una suma de negligencias, errores y causas procedentes de los distintos agentes intervinientes, sin que pueda saberse con exactitud quién tuvo la responsabilidad de qué ni en qué proporción sobre el resultado final. En estos casos, obviamente, habrá que demandar a todos: supone que se pueda desestimar la demanda contra alguno de ellos pero evitará que uno de los causantes no estuviese incluido en la demanda.

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s