Fase 3: Obtención de la licencia de obra

Elaborado el Proyecto y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos que corresponda,  deberá presentarse en el Ayuntamiento y abonar una tasa por su gestión (no confundir con el ICIO).

CONSEJO: un buen arquitecto irá previamente a enseñar al técnico municipal el borrador, para recibir su opinión. Es posible que falte algo que tengan costumbre de solicitar siempre, que alguna distribución no “guste” y haya que modificarse. Mejor modificar ahora que todavía no se ha presentado nada oficialmente y se está a tiempo de rectificar. Cuando finalmente se presente el Proyecto Básico, habrá de incluirse el estudio geotécnico y topográfico del suelo. Es una exigencia formal pero, a la vez, es necesario para conocer el tipo de suelo que habrá que excavar y cómo deberá ser la cimentación.

El plazo de concesión de la licencia depende de cada Ayuntamiento. No nos fiemos de su normativa: puede decir que se resolverá en 3 meses, pero tardar 7.

Es posible que a pesar de la visita al técnico, haya algo que rectificar, en el plazo de un mes que nos concedan: un garaje que no puede tener las plazas obligatorias en línea, unas buhardilla dedicada a instalaciones demasiado grande sin que se justifique esa superficie….

En los meses que han pasado, hemos tenido que ir avanzando en tres líneas distintas:

  1. tantear a varios bancos,
  2. avanzar en el Proyecto de Ejecución con todas las mediciones, y
  3. buscar un constructor

Aquí viene, quizá, el momento más complicado.

Y es que el Proyecto de Ejecución lleva su tiempo: las mediciones consisten en reflejar los metros cúbicos de movimiento de tierras, cada metro cuadrado de parqué, de armarios empotrados, de azulejos, de solado de balcones y terrazas, de hormigón, de tejas, de yeso de los techos, de pladur, de ventana, cada metro lineal de barandilla, de tubería, el número de tomas de corriente, interruptores y conmutadores… todo. Y, además, una memoria, el listado de toda la normativa que regula cada material… El Proyecto de Ejecución completo puede tener unas 200 páginas.

Cuidado: Algunos Ayuntamientos conceden licencia con el Básico, como estamos diciendo aquí, pero algunos lo conceden ya cuando se tenga el de Ejecución completo: nos supone una pérdida de tiempo, porque hay que esperar a tenerlo para solicitar la licencia, y luego esperar a que la concedan, mientras que en el caso que estamos exponiendo por ser el más habitual, se avanza mientras se espera la licencia. Hay que informarse bien de los trámites y requisitos para organizarse de la mejor manera posible.

Este es el momento más complicado, decíamos. ¿Por qué?

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Porque no obtendremos presupuesto de los constructores sin que todas las mediciones estén terminadas y se las hayamos enviado. Ni tendremos constructor todavía, ni sabremos el coste definitivo de la obra.

A la vez, no podremos ir al banco a solicitar la hipoteca si no sabemos cuánta financiación necesitaremos. Pero es que el banco tampoco podrá decirnos cuánto nos va a conceder si no le presentamos el presupuesto y el Proyecto de Ejecución visado por el Colegio de Arquitectos.

Al menos, podremos tantear: ir presentando los documentos que necesitaremos para que el banco analice el riesgo (nuestra capacidad económica) y proponer un importe, aunque no sea el definitivo y el periodo de devolución del préstamo para ver los tipos de interés y la cuota que nos supondrá mensualmente.

Con las mediciones terminadas, el consejo, si no conocemos a ningún constructor de confianza, es hacer una licitación: pedir presupuesto al menos a tres empresas constructoras.

Ya sabéis: como en todo, ni la más cara ni la más barata. Pero no nos fijemos solamente del precio. Nuestra experiencia nos permite tener en cuenta otros factores. Hablaremos de ello en otro apartado.

En ORBEA & ASOCIADOS conocemos profesionalmente a un buen número de arquitectos, aparejadores y constructores (¡tanto para lo bueno como para lo malo!). Nuestra experiencia nos permite hacer recomendaciones. Contactos en cuyas manos pondríamos nuestra casa: incluso lo hemos hecho realmente.

Acciones y plazos en materia de edificación

No pretendemos ser exhaustivos sino divulgativos.

Empezaremos diciendo que son tres los tipos de acciones civiles que se suelen emprender por o contra los agentes de la edificación.

   1.- Las acciones que encajan dentro de la LOEresponsabilidad de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio.

Aquí, hay tres plazos distintos dependiendo de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios. Veamos:

  • El constructor,durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución  de la terminación o acabados de la obra.

Así, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica,negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan, incluso de las subcontratas (que, a estos efectos, no se consideran “agentes de la edificación”, por lo que no se puede accionar directamente contra éstas).También responderá directamente de los daños causados por las deficiencias delos productos de construcción adquiridos o aceptados por él.

  • Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad.
  • Todos los agentes durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio: cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad.

Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años desde la producción de los daños. Esto de “desde la producción de los daños” no siempre es tan sencillo en la práctica: ¿cuándo podemos decir que se han producido? Normalmente, cuando aparecen los daños de manera evidente.

   2.- Responsabilidad contractual. Esto no viene regulado por la LOE, sino por el Código Civil. Acudiremos al Libro IV, Título II y, en concreto, a los artículos 1091, 1101, 1124, y 1258. En resumen: que los contratos tienen fuerza de ley y deben cumplirse, que quien incumpla una obligación queda sujeto a indemnizar los daños y perjuicios causados, que las partes del contrato se obligan tanto a lo pactado expresamente como a las consecuencias que ello implique y que el perjudicado por el incumplimiento de la otra parte puede escoger entre exigir que cumpla o resolver el contrato siendo resarcido por daños y perjuicios.

Bien. Lo que se pide aquí, entonces, es que se cumpla con lo que debió hacer la otra parte.

Los casos más frecuentes consisten en trabajos que se han podido ejecutar correctamente, esto es, sin defectos, sin vicios pero que, aun así, no se ha cumplido con lo contratado: el baño está muy bien hecho pero me lo han puesto en medio del salón; el garaje está muy bien aislado, sí, pero no había pedido un garaje sino una piscina; me han entregado la obra perfectamente terminada pero un año y medio más tarde y el contrato contempla una penalización por este retraso, que quiero reclamar.

Cuando quien incumple es el promotor porque no paga al contratista o a los técnicos en los plazos pactados, también será esta la vía para reclamar su dinero.

   3.- Responsabilidad extracontractual.

Aquí no existe contrato pero, aun así, cabe reclamar un daño.¿Cómo es esto? Pensemos en vecinos, edificios colindantes o adyacentes, etc: ningún contrato vincula a la persona que sufre el daño a la persona que lo produce; pero el daño existe y, con él, la posibilidad de reclamar.

Aquí, como en todo dañoextracontractual, acudiremos al art.1.902 CC:El que por acción u omisión causa dañoa otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el dañocausado”.

¿Cuál es el plazo para ejercer estas acciones?

Ya se nos había escapado más arriba que las acciones para exigir las responsabilidades entre agentes dela edificación según la LOE (art. 18.1) prescriben a los 2 años desde la producción o la aparición de los daños.

Idéntico plazo para que un agente condenado pueda repetir contra otros agentes presuntamente responsables (dado que es responsabilidad solidaria) o para que las aseguradoras repitan contra estos. Se debe computar desde la sentencia firme que condene al responsable a indemnizar los daños, o desde que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial. Esto habrá que explicarlo mejor, sospecho: será más adelante, cuando toque abordar el tipo de responsabilidad que existe entre los agentes (solidaria).

En el caso de la responsabilidad contractual, el plazo es de 5 años (art. 1964.2 CC). No, ya no son 15 años: esto se modificó por la Ley 42/2015.

En el caso de responsabilidad extracontractual, el plazo será de 1 año (art. 1968.2 CC)

Ignacio Molano Ponce de León.