Acciones y plazos en materia de edificación

No pretendemos ser exhaustivos sino divulgativos.

Empezaremos diciendo que son tres los tipos de acciones civiles que se suelen emprender por o contra los agentes de la edificación.

   1.- Las acciones que encajan dentro de la LOEresponsabilidad de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio.

Aquí, hay tres plazos distintos dependiendo de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios. Veamos:

  • El constructor,durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución  de la terminación o acabados de la obra.

Así, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica,negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan, incluso de las subcontratas (que, a estos efectos, no se consideran “agentes de la edificación”, por lo que no se puede accionar directamente contra éstas).También responderá directamente de los daños causados por las deficiencias delos productos de construcción adquiridos o aceptados por él.

  • Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad.
  • Todos los agentes durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio: cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad.

Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años desde la producción de los daños. Esto de “desde la producción de los daños” no siempre es tan sencillo en la práctica: ¿cuándo podemos decir que se han producido? Normalmente, cuando aparecen los daños de manera evidente.

   2.- Responsabilidad contractual. Esto no viene regulado por la LOE, sino por el Código Civil. Acudiremos al Libro IV, Título II y, en concreto, a los artículos 1091, 1101, 1124, y 1258. En resumen: que los contratos tienen fuerza de ley y deben cumplirse, que quien incumpla una obligación queda sujeto a indemnizar los daños y perjuicios causados, que las partes del contrato se obligan tanto a lo pactado expresamente como a las consecuencias que ello implique y que el perjudicado por el incumplimiento de la otra parte puede escoger entre exigir que cumpla o resolver el contrato siendo resarcido por daños y perjuicios.

Bien. Lo que se pide aquí, entonces, es que se cumpla con lo que debió hacer la otra parte.

Los casos más frecuentes consisten en trabajos que se han podido ejecutar correctamente, esto es, sin defectos, sin vicios pero que, aun así, no se ha cumplido con lo contratado: el baño está muy bien hecho pero me lo han puesto en medio del salón; el garaje está muy bien aislado, sí, pero no había pedido un garaje sino una piscina; me han entregado la obra perfectamente terminada pero un año y medio más tarde y el contrato contempla una penalización por este retraso, que quiero reclamar.

Cuando quien incumple es el promotor porque no paga al contratista o a los técnicos en los plazos pactados, también será esta la vía para reclamar su dinero.

   3.- Responsabilidad extracontractual.

Aquí no existe contrato pero, aun así, cabe reclamar un daño.¿Cómo es esto? Pensemos en vecinos, edificios colindantes o adyacentes, etc: ningún contrato vincula a la persona que sufre el daño a la persona que lo produce; pero el daño existe y, con él, la posibilidad de reclamar.

Aquí, como en todo dañoextracontractual, acudiremos al art.1.902 CC:El que por acción u omisión causa dañoa otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el dañocausado”.

¿Cuál es el plazo para ejercer estas acciones?

Ya se nos había escapado más arriba que las acciones para exigir las responsabilidades entre agentes dela edificación según la LOE (art. 18.1) prescriben a los 2 años desde la producción o la aparición de los daños.

Idéntico plazo para que un agente condenado pueda repetir contra otros agentes presuntamente responsables (dado que es responsabilidad solidaria) o para que las aseguradoras repitan contra estos. Se debe computar desde la sentencia firme que condene al responsable a indemnizar los daños, o desde que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial. Esto habrá que explicarlo mejor, sospecho: será más adelante, cuando toque abordar el tipo de responsabilidad que existe entre los agentes (solidaria).

En el caso de la responsabilidad contractual, el plazo es de 5 años (art. 1964.2 CC). No, ya no son 15 años: esto se modificó por la Ley 42/2015.

En el caso de responsabilidad extracontractual, el plazo será de 1 año (art. 1968.2 CC)

Ignacio Molano Ponce de León.

El aparejador

Existen ciertas burlas entre los diversos agentes de la edificación  sobre el hecho de que, al final, toda responsabilidad recae sobre el aparejador, que recibe a veces un mote que no vamos a reproducir aquí. O quizá otro día.

El aparejador es el título necesario para ser el director de la ejecución de la obra. El director facultativo lo puede ser también de la ejecución, pero son dos tareas que por prudencia se suelen desarrollar por dos personas distintas. El arquitecto,desde luego, casi siempre preferirá que la dirección de ejecución la lleve siempre otro.

¿Cuáles son las obligaciones del director de la ejecución de la obra? (art.13 LOE)

   Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.     

   Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.     

   Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.    

    Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.   El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento

    Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Esto es, supervisar y vigilar que la obra se vaya a ejecutar de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones que vaya dando el arquitecto,vigilando que los materiales recibidos sean los previstos y se coloquen e instalen correctamente así como firmar, también, junto con el arquitecto, los certificados que corresponden a cada etapa.

Decíamos al resumir la función del director facultativo que, en muchas ocasiones, la responsabilidad recae sobre el director de la ejecución: si el arquitecto acredita que el proyecto contempla lo necesario, la ejecución no se habría llevado a cabo correctamente, y si no se puede ir contr ala constructora porque ésta a su vez era supervisada por el aparejador, y éste no se ha percatado de los errores, la culpa recaerá sobre éste. Sobre el aparejador. Por no haber conseguido que el proyecto se desarrollase correctamente como era su deber.

La Sentencia del TS de 19 de mayo de 2006 dice que la vigilancia para que la construcción se adecue al proyecto técnico ya las «buenas normas» de la construcción, así como en lo relativo a la utilización de materiales, realización de mezclas de productos, etc.,corresponde al aparejador en su concreción constante en la obra.

En próximos posts repasaremos algunas sentencias.

El Arquitecto

El Arquitecto, en realidad, entra dentro de dos categorías distintas de agente: como proyectista y como director facultativo de la obra. No forzosamente el arquitecto que diseñará el proyecto se encargará posteriormente de dirigir la obra.

Cuando el arquitecto redacta un proyecto, lo hace de acuerdo con la normativa técnica y la urbanística: la primera va con el oficio, pero la segunda implica ponerse al día con las normas y ordenanzas municipales del lugar donde se vaya alevantar el edificio de nueva construcción, o a llevar a cabo la intervención. A veces están mal redactadas,  incompletas, dando lugar a varias interpretaciones, etc. El proyectista acudirá varias veces al área de Urbanismo del ayuntamiento en cuestión y se encontrará con que un técnico municipal le dice una cosa  y, al día siguiente, otro le puede decir lo contrario. Gestionará la obtención de la preceptiva licencia, adaptando su proyecto a lo que le vayan exigiendo.

Los proyectos pueden ser parciales, y varios proyectistas pueden firmar cada uno su parte, haciéndose responsables de ella.

¿Qué obligaciones tiene el proyectista? (art. 10.2 LOE)

  • Debe estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto (o arquitecto técnico,ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda). Deberá ser arquitecto para edificios de carácter “administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural” (art. 2.1.a)).

El proyectista puede ser una empresa (por ejemplo, la sociedad limitada de un estudio de arquitectura).Aun así, el proyecto irá firmado por un arquitecto habilitado, pongamos que Don BRAULIO CASOPLÓN. Sin embargo, en el contrato entre el promotor y el proyectista perfectamente puede figurar la empresa ARQUITECTOS DE ESCUADRA Y CARTABÓN, SL y no el arquitecto BRAULIO y, en este caso, las acciones legales se deberán iniciar contra quien figure en el contrato, la S. L. citada, pues delo contrario habrá falta de legitimación pasiva (se demanda a BRAULIO, que no figura en el contrato, y por lo tanto a quien no se debe demandar: así no podrá condenarse a quien no debió ser demandado).

  •  Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos.     
  • Acordar, en su caso,con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.

El figura del arquitecto también aparece en otro tipo de agente: el director de obra (art. 12). Es quien dirige “el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato,con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto”.

Si existen  proyectos parciales de otros técnicos, éstos podrán dirigir sus respectivos proyectos, pero bajo la coordinación del director de obra.

¿Cuáles son las obligaciones del director de obra?

Como para el proyectista,debe estar en posesión de la titulación académica y habilitado (colegiado) y designar  a un arquitecto si la dirección facultativa de la obra fuese ostentada por una persona jurídica (como en el caso del proyectista).

Además, tiene una serie de obligaciones, que podemos distinguir en dos tipos distintos: las de carácter técnico y las que llamaremos -para entendernos mejor- de carácter administrativo o burocrático.

Obligaciones técnicas:

  •    Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
  •     Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
  •    Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.

Obligaciones «administrativas»:

  •    Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
  •    Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada (el llamado Libro del Edificio,por ejemplo) para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

¿En qué casos se suele demandar al arquitecto?

Evidentemente, cuando no cumple sus obligaciones. Pero esta perogrullada no nos es muy útil.

En la práctica, normalmente hablamos tanto de si ha dirigido una obra que contraviene la normativa como si existen deficiencias que no pertenecen a la ejecución sino al diseño en sí: un proyecto defectuoso que no contempla ciertas circunstancias. Por ejemplo, si no ha tenido en cuenta el tipo de suelo que requería una cimentación específica, unos cálculos erróneos ala hora de diseñar la estructura, y todo tipo de deficiencias a la hora de no hacer previsión de ciertos elementos necesarios (acometidas y saneamientos mal proyectados, etc.)

La defensa del arquitecto suele consistir en demostrar que los defectos que aparecen en  una edificación no son por causa del proyecto, sino por el hecho de haberse ejecutado mal un buen proyecto.

El arquitecto que dirija la obra debe cuidar de que no se produzcan defectos de magnitud, que afecten a la globalidad de la obra o a sus elementos estructurales.

Por supuesto, no es tan sencillo: la función de superior dirección de la obra implica (STS 22 de diciembre  de 2006)  la obligación de vigilar que la obra se desarrolla con arreglo al proyecto, y esta función incluye fiscalizar su adecuada ejecución también en cuanto a materiales empleados.

Y es que la inspección superior forma parte de la dirección de la obra, y conlleva dar las órdenes oportunas para que sean corregidos los desvíos respecto al proyecto, los materiales, las deficiencias de ejecución, etc.

Únicamente podrá eximirse de esta responsabilidad haciendo contar en el Libro de Órdenes aquellos defectos que suponen alejarse del proyecto, y pudiendo justificar haber ordenado y fiscalizado su corrección (SAP de Barcelona de 5 de septiembre de 2012).

 El Libro de Órdenes, entonces, adquiere gran importancia de cara no solamente a una buena comunicación entre los agentes, sino al descargo de responsabilidades de quien consigne en él todo defecto constatado.

Dicho esto, no son (STS de 15 de noviembre de 2005 y, antes, STS de 24 de febrero de 1997) imputables al arquitecto los defectos de ejecución o los incumplimientos que no exceden de simples imperfecciones.

Sí lo son (STS de 29 de diciembre de 1998 y 5 de abril de 2001) , por culpa in vigilando las deficiencias en la labor constructiva fácilmente perceptibles, ya que debe recordarse que el arquitecto superior responde también de vicios que se deriven de un control inadecuado sobre la ejecución efectiva de la obra (Sentencias del TS de 22 de septiembre de 1986, de 15 de abril de 1991 y 22 de septiembre de 1994).

Como veremos más adelante, que se declare la responsabilidad del arquitecto director facultativo de la obra no exime al aparejador que haya asumido la dirección ejecutiva, de quien hablaremos en otro post.

Intro sobre la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), L. 38/99

La Ley de Ordenación de la Edificación (LO 38/99) establece las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen el proceso dela edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente (público o privado) y, en concreto:

   a) obras de nueva construcción, salvo que tengan escasa entidad si no tienen carácter residencia o público  y se desarrollan en una sola planta.

   b) intervenciones sobre los edificios existentes si implican variación esencial de la composición general exterior,la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

   c) edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico si la intervención es total o si,siendo parcial, afecta a los  elementos objeto de protección.

La Ley tiene 20 artículos y 8 disposiciones adicionales, varias de ellas de gran  importancia, sobre todo la Primera, sobre Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, y la Segunda, sobre las garantías en caso de autopromoción.

Tras definirse en la Ley quiénes son los distintos agentes que intervienen en la construcción y cuáles son sus obligaciones, los artículos 17 y 18 abordan su  Responsabilidad civil y  los  Plazos de prescripción de las acciones, respectivamente.

El artículo 19 detalla las Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la  construcción.

Iremos desgranando lo más importante de la Ley a efectos prácticos en sucesivos posts pero, sobre todo, explicando cómo funcionan los mecanismos legales de responsabilidad por vicios, defectos, daños…

Y, también, intentaremos que los diferentesagentes de la edificación sepan a qué atenerse y cómo defenderse: muchos de loscasos que iremos explicando condenan a algún técnico.

Iremos colgando posts redactando de manera amena, o al menos divulgativa, aunque posiblemente tengamos que caer, de vez en cuando, en tecnicismos.

Vicios y defectos en la edificación. Promotores, constructores, arquitectos, aparejadores… Responsabilidades.

En esta sección iremos divulgando diversos aspectos sobre las obligaciones, responsabilidades , acciones y jurisprudencia relacionadas con la edificación y sus agentes.

Haremos especial hincapié en la figura del «autopromotor«, la responsabilidad de los constructores y de los técnicos intervinientes, principalmente en casos de obra nueva.