La figura especial del promotor

Existe una figura especial aquí: la del promotor que, unas veces, será solamente promotor y, en otras, promotor-vendedor (es el caso frecuente de edificios construidos sobre plano).

Dice la LOE (art. 9): “Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.

Pues bien: dice el 17.3 LOE que, “en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.”

Esto significa que, de entre todos los agentes intervinientes en la edificación, el promotor siempre será responsable solidario, junto con el resto. ¿Qué supone esto?

Quizá hemos teorizado demasiado sobre responsabilidad solidaria e impropia y lo que interese al lector, al fin y al cabo, sea esto: ¿qué implica la solidaridad en una condena? Los declarados responsables solidarios deberán pagar la indemnización entre todos; a quien ha vencido en el pleito le da igual cuánto pagua cada uno, obviamente, ya que le importa cobrar. Los responsables solidarios, entre ellos, podrán ajustar cuentas, en otro procedimiento, reclamando a los demás lo que hayan pagado de más.  Pero quien ha vencido en el juicio podrá embargar a quien más bienes tenga, a quien tenga la cuenta corriente más abultada, a quien le sea más fácil a la hora de recibir su indemnización. Una de las obligaciones del promotor, por cierto, es suscribir los seguros previstos en el art. 19 LOE.

Esto significa que, si tenemos dificultades para que algún otro demandado condenado al pago nos indemnice (no se le encuentra patrimonio que embargar, por ejemplo), como responsable solidario, podremos exigir al promotor que nos abone el total; posteriormente, será preocupación del promotor (y ya no nuestra) recuperar la indemnización que tuvo que abonar, asumiendo la deuda del resto de condenados como propia. Para ello ha habido que demandar al promotor, claro está.

La obligación solidaria del promotor tiene gran importancia: existe en todo caso, esto es, aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo ( SSTS 24 de mayo y 29 de noviembre de 2007 ; 13 de Marzo de 2008 ; 19 de julio de 2010 ; 11 de abril de 2012). También, la STS 656/2013 de 24 de octubre, establece que el promotor:

“… conforme a reiterada jurisprudencia, en la interpretación del artículo 17.3, responde solidariamente, “en todo caso” con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras “en todo caso” con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma (SSTS 24 de mayo de 2007 , 13 de marzo , 26 de julio y 4 de diciembre de 2008 , 19 de julio 2010 , 18 de septiembre 2012).”

El promotor, señala la STS de 12 de marzo de 1999, viene a hacer suyos los trabajos ajenos, realizados por personas a las que ha elegido y confiado, y los enajena a los adquirentes de los pisos. Su obligación de entrega, caso de que tengan vicios incursos en el artículo 1591, la ha cumplido de modo irregular, defectuoso, y no puede quedar liberado alegando la responsabilidad de terceros ligados con él mediante los oportunos contratos.

Y es que la obligación solidaria del promotor es inicial: no viene determinada en sentencia sino por ley. Esto tiene repercusiones, también, en la prescripción: dcado que, dirigida la acción contra cualquiera de los agentes de la edificación, se interrumpe el plazo de prescripción respecto del promotor, pero no a la inversa.(STS 761/2014, de 16 de enero de 2015).

Esto es, si en un primer momento no habíamos demandado al promotor (error), el riesgo a que la acción contra éste hubiese prescrito al darnos cuenta de la insolvencia de los condenados es menor; contamos con más tiempo, en definitiva.

Esto, decimos, no sucede a la inversa. Así, la STS 765/2014, de 20 de mayo de 2015 fijó la siguiente doctrina jurisprudencial:

 “en los daños comprendidos en la LOE, cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos, o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la exigencia de la responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede identificarse, plenamente, con el vínculo obligacional solidario que regula el Código Civil, en los términos del artículo 1137 , por tratarse de una responsabilidad que viene determinada por la sentencia judicial que la declara. De forma que la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes”.

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