El artículo 19 de la LOE recoge las garantías exigibles a las obras de edificación del ámbito de aplicación de la ley. Muy resumidamente, la construcción de edificios nuevos de carácter permanente y la intervención de edificios que alteren su configuración arquitectónica existente (composición exterior, volumetría, conjunto del sistema estructural, etc.).

Si en el artículo 18 LOE se recogían los plazos durante los cuales los diferentes agentes de la edificación son responsables por los defectos según su categoría, el art. 19 obliga a que, durante dichos plazos, exista un seguro, una garantía, para hacer frente a las responsabilidades que estos defectos y daños puedan conllevar.

Nos vamos a centrar hoy en el seguro decenal (art. 19.1c), es decir, el que cubre los daños materiales “para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”.

El tomador del seguro será el promotor, y los asegurados deberán ser tanto el mismo promotor como los sucesivos propietarios que adquieran el edificio (todo o parte). No obstante, el promotor podrá pactar con el constructor que sea éste último el tomador del seguro por cuenta del primero.

La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra, aunque puede pactarse el fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de recepción.

El importe mínimo del capital asegurado será El 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, sin que quepa pactarse franquicias o limitación superior al 1% del capital asegurado de cada unidad registral.

Debe tenerse en cuenta que, salvo pacto en contrario, el seguro decenal no cubrirá ni los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales, ni los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio ni aquellos causados a bienes muebles situados en el interior del edificio.

Esto es importante: los no es infrecuente que una nueva construcción o una reforma estructural de un edificio preexistente pueda causar daños en los edificios colindantes como grietas, etc., que los propietarios del edificio dañado podrán reclamar vía 1902 CC, esto es, por responsabilidad extracontractual.

Por su parte, debemos recordar que el artículo 20 de la LOE dispone que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones sin que se acredite y testimonie la constitución de dicho seguro.

ESPECIAL AUTOPROMOTORES

Existe una excepción al párrafo anterior sobre obligatoriedad del seguro decenal: es el caso de los autopromotores de una única vivienda unifamiliar para uso propio, como se recoge en la Disposición Adicional Segunda de la LOE.

No obstante, si dentro de estos 10 años el autopromotor (quien compró un terreno y construyó una casa en él) decide venderla, vendrá obligado a suscribir dicho seguro por el tiempo que reste desde la certificación de obra nueva hasta completar los 10 años. El nuevo propietario, no obstante, puede exonerarle expresamente de constituir dicha garantía.

OJO

Podemos encontrar problemas para contratar el seguro decenal. Muchas aseguradoras no accederán a suscribir una póliza, y esto podrá impedirnos vender la casa, por ello, si no contamos con informes de un OCT.

¿OCT? Organismo de Control Técnico. Auditan la calidad del proceso edificativo (fases de proyecto y de ejecución). No es obligatorio su contratación, pero sí deberá contarse con un OCT,  encargado del control técnico de la obra, que emitirá  un informe imprescindible si lo que se pretende es la contratación del seguro decenal.

Si la aseguradora no exige auditoría de OCT, sí solicitará a un gabinete de arquitectos que estudie la documentación proyectada de la obra y emita un informe de idoneidad, en base al cual asegurará o no. Para este informe no se visitará la obra para revisar lo que se ha ejecutado, solo se estudiará lo que se proyecta, los cálculos, y no la ejecución en sí.