EL FIN DE LAS RENTAS ANTIGUAS

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 introdujo una moratoria para que los locales comerciales arrendados antes de 1985 mantuviesen la renta antigua por un plazo de 20 años que expira el 31 de diciembre de 2014.

La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, de 1995, modificaba la de 1964 que obligaba a prorrogar los contratos entonces vigentes indefinidamente: se pretende hacer más justas y proporcionadas las relaciones contractuales entre el arrendador y el arrendatario.

Aun así, esta modificación no es igual para todos los contratos denominados “de renta antigua” con prórroga forzosa, y procedemos a explicar las diferentes situaciones en la que el propietario/arrendador se puede encontrar.

Existe una fecha “bisagra” en relación con los contratos de renta antigua, y es la del 9 de mayo de 1985, entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, de Medidas de Política Económica, conocido por “Decreto Boyer”. Dicho Decreto elimina la prórroga forzosa salvo pacto expreso que la contemple. A partir de dicha fecha, podemos distinguir dos tipos de situaciones de tiempo (antes y después del 9 de mayo de 1985) y dos tipos de arrendatarios: personas físicas o personas jurídicas.

1.- Arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 (sujetos todavía, por tanto, a la prórroga forzosa).
La ley de 1995 estableció que se modificarían sus condiciones de la siguiente forma:

a) Arrendatarios personas físicas. El arrendatario (o su cónyuge) puede seguir prorrogando su ocupación hasta su fallecimiento o jubilación. Si se subroga a nombre de un descendiente, el contrato se extinguirá el 31 de diciembre de 2014 y de forma automática.

b) Arrendatarios personas jurídicas. Se extinguirán el 31 de diciembre de 2014.

Excepciones en ambos casos: si se hubiera producido un traspaso entre 1995 y 1995, se establece una prórroga adicional, hasta el 31 de Diciembre de 2019. En idéntica fecha se extinguirá el contrato si, al actualizarse la renta, se hizo de una sola vez y no escalonadamente.

Tampoco se incluyen en este régimen los locales comerciales de más de 2.500 metros cuadrados, ya que las grandes superficiales no contemplaban como opción la renta antigua y sus contratos de arrendamiento finalizaron el 31 de Diciembre de 1999.

2.- Arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985.
Tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de Noviembre de 2011, tanto los arrendatarios personas físicas como jurídicas con contratos suscritos entre 1985 y 1995 y con sumisión expresa a la llamada prórroga forzosa, se equipara la prórroga forzosas pactada en el contrato con la anterior al Decreto Boyer, que se daba por cierta hubiese pacto al respecto o no. Esto significa que deben extinguirse dichos contratos de alquiler en las mismas condiciones que los llamados contratos de renta antigua, anteriores a ese Decreto (como decimos, de 9 de mayo de 1985). Así a pesar de ser posteriores al decreto y de existir un pacto de mutuo acuerdo entre arrendatario y arrendador para prorrogar indefinidamente el contrato, éste no se aplicará.

Es decir, y retomando: no todas las rentas antiguas finalizarán el 31 de Diciembre de 2014. Sí lo harán los locales ocupados por los herederos de aquellas personas físicas que suscribieron contratos antes de 1985 y para las empresas que firmaron el contrato antes de esta fecha. Y ello porque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, de 1994) puso un plazo máximo de 20 años (que finaliza, por lo tanto, el 1 de enero de 2015) para esas prórrogas legales a modo de régimen transitorio o “moratoria”. Además, también se extinguirán los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 aunque se haya previsto lo contrario en ellos, gracias a la mencionada sentencia del Tribunal Supremo.

Así, antes del 1 de enero 2015, o el arrendatario llega con el arrendador a un acuerdo que implique, obviamente, un nuevo precio de alquiler del local, o deberá abandonarlo. Salvo, decimos, que hubiese habido un traspaso anterior, entre 1985 y 1995, por lo esta fecha sería el 1 de enero de 2019.

Al tratarse de una cuestión que todavía no se ha aplicado, no existe Jurisprudencia al respecto. Por ello, iremos viendo cómo, a partir de 2015, irán apareciendo diversas interpretaciones de la Ley a este respecto, y cómo arrendadores y arrendatarios pretenderán interpretar en su beneficio los vacíos que en la práctica vayan apareciendo en las redacciones confusas, ambiguas o incompletas

Mientras tanto, por lo que estrictamente dice la Ley, y hasta que no haya sentencias que interpreten de alguna manera distinta situaciones puntuales, por lo pronto, el contrato de renta antigua finalizará automáticamente el 31 de Diciembre de 2014:
– Personas jurídicas con contrato anterior a 1985 en locales inferiores a 2.500 metros cuadrados,
– Personas físicas con contrato posterior a 1985 ,
– Con casi total certeza, también los contratos en situación de prórroga forzosa después de 1985, en aplicación de Sentencia del TS.

En cambio, no finalizará el 31 de Diciembre de 2014:

– Personas físicas con contrato anterior al 9 de mayo de 1985.
– Locales que se hubiesen traspasado con anterioridad al 1 de enero de 1995 (entrada en vigor de la LAU). Estos contratos podrían tener vigencia, decimos, hasta el 31 de Diciembre de 2019.

Por más combinaciones de situaciones posibles, lo cierto es que todas desembocan en la extinción de los contratos el 31 de Diciembre de 2014 salvo, como decimos, que el contrato se suscribiese por persona física antes del 9 de mayo de 1985 (hasta fallecimiento o jubilación) o que hubiese habido un traspaso posterior al 9 de mayo de 1985, (se extinguirá el 31 de Diciembre de 2019). Y ello, como hemos dicho, sin perjuicio de que en la práctica judicial, una vez se vayan presentando casos concretos, aparezcan interpretaciones distintas de la ley o de sus vacíos y redacciones confusiones.

Derechos del arrendatario que el propietario/arrendador debe conocer de cara a la extinción del contrato de arrendamiento de renta antigua. ¿Qué debe hacer el propietario/arrendador para preservar su derecho a alquilar nuevamente el local a un tercero? ¿Puede encontrarse con algún problema?

El 1 de enero de 2014 -por lo tanto, extinguido el contrato de arrendamiento-, el arrendatario tendrá derecho preferente sobre el local. Esto significa que si el propietario/arrendador pretende firmar un nuevo contrato con distinto arrendatario, y siempre que haya transcurrido menos de un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento, deberá notificar fehacientemente (mediante burofax) al anterior inquilino (que disfrutaba de la renta antigua y ve su contrato extinguido) su intención de alquilar el local a un tercero en concreto, debiendo facilitarle los siguientes datos:

– Renta que se ofrece
– Condiciones esenciales del contrato
– Nombre, apellidos, domicilio y otras circunstancias del nuevo inquilino del local (entendemos que, entre ellas, la actividad que se va a desarrollar en él, por lo que ahora se dirá).

El arrendatario anterior dispondrá desde ese momento de 30 días naturales para ejercer su derecho preferente, debiéndose entonces suscribir el contrato de alquiler, en esas condiciones ofrecidas, con el inquilino anterior y no con el nuevo.

Otro hecho de importancia a tener en cuenta es que, si el nuevo arrendatario ejerciese en el local la misma actividad que el anterior, o una actividad afín, el tendrá derecho el inquilino anterior a una indemnización igual a dieciocho mensualidades (de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento, no de la nueva) si esto se produjese antes de un año desde la extinción del contrato (31 de Diciembre de 2014). Se considera “afín” aquella actividad que pueda beneficiarse siquiera parcialmente de la clientela captada por la actividad ejercida por el arrendatario anterior, que es lo que pretende compensarse con esta medida.

Por ello, convendrá, si vamos a alquilar el local antes de un año:
– Buscar un inquilino con distinta actividad a la del inquilino anterior.
– Notificar al inquilino anterior que se va a proceder a arrendar nuevamente el local, facilitando los datos anteriormente señalados.
– Si el arrendatario tuviese similar actividad, incluir una cláusula en la que se comprometa a abonar (además, de la renta, la fianza y cuantos conceptos se pacten en el contrato) esta indemnización al inquilino anterior, especificando la cuantía exacta.

Esperamos haber sido claros ya que sabemos que no hemos sido escuetos. Y que pueda seros de utilidad.

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